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不動産投資で法人化をするときに株式会社・合同会社、どちらを選ぶべき？
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不動産投資コラム2024年06月17日不動産投資において、900万円以上の課税所得を得られた場合法人化することで節税に有効です。では法人化において設立形態は何を選ぶべきでしょうか？
株式会社・合同会社・合名会社・合資会社…(因みに有限会社は2006年5月の会社法施行以降新規設立ができなくなりました)様々ありますが主に個人でおこなっている不動産投資の場合どのようにすればよいのか、今回は不動産投資の観点から法人設立形態についてご説明したいと思います。投資家が金銭などを出資し、経営を出資者で選んだものに任せる会社です。
出資者：1人以上でOK
出資者責任：有限責任(無限責任、有限責任は会社が倒産したときなどに出資者が負うべき責任の範囲の広さ)
出資の目的及び金額：金銭＆その他の財産（信用・労務の出資不可）[1円以上]
決算公告（決算の公表）：必要
内部自治（強制規定、利益・権限の配分等について）：
法規規制⇒法律上の決まりが多い。利益・権限の配分は出資額に比例
内部自治（機関設計）：株主総会と取締役1名必要（監視機関の設置が必要）
株式の公開：できる
金銭を出資した投資家だけで構成する会社です。原則として投資家たちで経営します。
出資者責任：有限責任
出資の目的及び金額：金銭＆その他の財産（信用・労務の出資不可）[1円以上]
決算公告（決算の公表）：不要
内部自治（強制規定、利益・権限の配分等について）：
定款自治⇒社内規定で自由に決められる。利益・権限の配分は自由
内部自治（機関設計）：制約なし（機関設計の規定なし。意思決定は業務執行役員の過半数で決める）
株式の公開：できない
原則として全員で経営する会社です。全員が債権者に対して無限の責任を負います。
出資者責任：無限責任
出資の目的及び金額：金銭＆他財産に加え、信用・労務の出資も可[金・物以外も可]
決算公告（決算の公表）：不要
内部自治（強制規定、利益・権限の配分等について）：
定款自治⇒社内規定で自由に決められる。利益・権限の配分は自由
内部自治（機関設計）：制約なし（機関設計の規定なし。意思決定は業務執行役員の過半数で決める）
株式の公開：できない
合名会社に経営に参加しない投資家が加わった会社です。
出資者責任：無限責任、有限責任
出資の目的及び金額：金銭＆他財産に加え、信用・労務の出資も可[金・物以外も可]
決算公告（決算の公表）：不要
内部自治（強制規定、利益・権限の配分等について）：
定款自治⇒社内規定で自由に決められる。利益・権限の配分は自由
内部自治（機関設計）：制約なし（機関設計の規定なし。意思決定は業務執行役員の過半数で決める）
株式の公開：できない
不動産投資の場合、出資者責任の観点から株式会社か合同会社となる場合がほとんどです。
株式会社は社会的認知度も高く、株を発行して資金を集めることができます。デメリットとしては決算公告が必要なことで十万円ほど費用がかかることです。
設立費用が安く決算公告が不要。状況次第で後から株式会社に変更することもできます。
デメリットとしては社会的認知度が低いこと、株式公開はできないことですが個人規模の不動産投資においてこれらはほとんどデメリットにはならない傾向です。法人化＝自身の資産管理会社の設立ということになりますが、大きく３つのパターンに分かれます。
既に大家さん「 個人 」が所有している収益不動産の管理を、設立した資産管理会社に委託する方式です。
簡単かつ安定的に資産管理会社で収入を計上できますが、管理料は家賃収入の１０％程度を税務署が認める限度といわれています。
既に大家さん「個人」が所有している収益不動産を設立した資産管理会社に一括で賃貸し、資産管理会社が一般の入居者にまた貸しする方式です。
空室リスクは資産管理会社が負うので、サブリース料は管理受託型の管理委託方式の管理料より高く設定することができ、満室想定家賃収入の１５～２０％程度となります。資産管理会社が自社で収益不動産を所有し、賃貸経営をおこなう方式です。不動産賃貸による賃料収入は全て会社のものとなり、さらに不動産を売却した時のキャピタルゲイン（ 場合によってはキャピタルロス ）も会社のものとなります。
個人レベルの不動産投資において株式会社と合同会社では合同会社によるデメリットはあまりないと上述いたしました。
具体的に合同会社を設立するにあたって、手順をご紹介いたします。
【3日～1週間】
1：代表者を決める
副業規定の確認2：社名を決める
3：社判を作る
実印、銀行印、角印、横判4：資本金を通帳に入金する
1円～OK、持分に応じて5: 定款の作成 (A)
事業目的、役員、決算期など6：登記申請書の作成 (B)
登記申請書表紙
資本金決定書
代表者就任書
払い込み証明書
資本金の通帳のコピー
代表者印鑑証明書 原本7：印鑑届書の作成 (C)
8：登記すべき事項をUSBへ保存 (D)
9:印鑑、(D)をもって管轄の法務局へ
10: 相談窓口で書類の不備の確認
印鑑を一通り持っていればその場で訂正可11：収入印紙6万円分の購入（電子申請で節約可能）
12：印紙を申請書に貼って提出
【５日～7営業日後⇒登記完了】
13：印鑑カード交付申請書の作成
事前に作成しておく14：法人カードの作成
15：会社謄本、印鑑証明書の交付
設立形態について株式会社と合同会社では合同会社によるデメリットはあまりないことをご紹介いたしました。
法人に関しては税制、会計等の幅が広がり個人で投資を行うより複雑にはなりますが、法人をうまく活用することにより、より不動産投資が効率的になり、また規模の拡大を将来的に考えている場合はより有効な仕組みとなります。資産管理法人では事業性融資（プロパーローン）を使っての投資がメインとなりますので、弊社セミナーで「事業性資金融資・プロパーローンセミナー」、また個人所得の節税をメインとした「中古アパート特化型セミナー」なども開催しておりますので、機会があればご活用ください。
株式会社リッチロードでは全くの初心者からご経験者まで幅広く不動産選び、ローンの相談、購入後の管理、リフォームまで投資不動産に関するあらゆる事を一貫してサポートさせて頂きます。
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投資用アパート運用に必須な修繕工事ついて
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不動産投資コラム2024年06月17日物件を購入して一安心、とはならないのが不動産投資。アパートは人が使うもので知らず知らずのうちに劣化や破損が進行していきます。
長期にわたって運用していくうえで大切なことは売却時も見据えて資産価値を落とさずに維持することです。耐久性や安全性を維持し価値を落とさずにローン完済後売却できれば大きな利益が生まれますね。
物件の資産価値を維持することは入居者を安定して入れていくためにも必要な措置です。そのためには修繕対応が必須になりますが、具体的にどのような対応が必要なのでしょうか？今回は修繕についてご紹介したいとおもいます。入居者が利用した後は生活における使用痕跡がありクリーニングや共用部分の修繕が必要になってきます。
壁紙、天井クロス張替えなど一番頻度の多い修繕対応で敷金礼金から賄うことができればよいのですが退去時は特にトラブルがおこりやすい場面でもあり場合によってはオーナー負担になることもあります。また、室内だけではなく屋根、外壁の劣化調査をして小まめに修繕をすることは大規模修繕工事に対する予防にもなります。
シロアリやネズミ駆除、電灯が故障していたりするなど住民の要望による修繕対応に10～20万円程度の出費があったりもします。放置しておくと事故につながり、更なるトラブルを招きかねないので見つけ次第対処しましょう。
入居者の生活に危険が及ぶような、建物の機能にかかわる部分は定期的に修繕対応が必要になります。
10～30年くらいで１回数百万円の出費になります。
屋根の防水工事、外壁塗装、階段廊下の修理、給水管や排水管など水回りなどで、特に規模が大きくなるのは作業員の足場を組むような場合です。屋根、外壁、階段は足場の費用も加算されるので高額になりやすいといえます。
そのため一度の足場を組む工事で複数の対応をした方が効率的なので計画的に進めていきましょう。
金額が大きくなりがちなものを以下に紹介いたします。
外壁
入居希望者が気にするところでもあります。ボロボロな状態では部屋探し時に他の物件に目移りしてしまうこともあるでしょう。雨風にさらされる部分で10～15年ごとに塗装工事ができればベストです。150～200万円ほどの場合が多いです。
雨どい
細かい部分のため見過ごされがちですが落ち葉が詰まって大雨の際に負荷がかかり破損する場合があります。塗装の場合15～20万円ほどで、外壁工事と同時におこなうとスムーズでしょう。屋根の防水工事
屋根の防水処理は10～15年で劣化するといわれ防水塗装工事が必要になります。これを怠ると内部に水分が浸透し、致命的なダメージを被る恐れもあります。また、物件の作りによっては30年程度で屋根の葺き替えが必要になる場合もあります。ベランダ、廊下
入居者に日常的に利用され、かつ雨風にさらされる部分で劣化しやすい部分です。屋根同様10～15年で劣化するので底面の防水や塗装でメンテナンスをしておくとよいでしょう。階段
外階段の場合雨風にさらされ、錆びや溶接の剥離が起きやすく、事故が起きた場合大きなトラブルとなります。
特に外階段は賠償問題に発展するような事故が起きるケースもあるので、5年おきには調査、塗装で修繕対応ができるとよいでしょう。10～30万円ほどで大きな事故を防げると考えると大きな出費ではないと思います。水回り
給配水管全交換の場合300万円以上はかかるので都度費用が掛かります。このように不動産投資を行う上で、いつかは必ず対応しなくてはならない修繕工事。大規模修繕ともなれば安くない出費が待ち構えています。
物件購入する際に修繕履歴を確認し、次の修繕対応はいつごろか、それまでにいくら毎月積み立てておく必要があるのか・・・計画的に進めていく必要があるのです。
物件を相場より安く買えたとしても、修繕がきちんとおこなわれていなかった物件であれば結局前オーナーのツケを払わされているようなものです。
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投資不動産において入居者確保は最優先！退去者が増える理由と対策
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不動産投資コラム2024年06月17日不動産投資において入居者確保は何よりも重要です。もしも所有している物件の退去が多く、収入が不安定であれば立地や物件状態などに問題がある可能性が高いといえます。
入居者が絶えない物件を複数持ち成功しているオーナーがいる一方で購入したはいいが、その先うまくいかないオーナーもおります。この差はどこにあるのでしょうか？退去する理由はそれぞれで、転職・卒業などライフサイクルの変化の場合は仕方がないといえます。しかし退去の多くはそれとは別の理由が多いでしょう。
しかも退去者は多くを語らずある日突然解約を告げてきます。解約を告げてきた時には既に次の物件を見つけていることが多く引き留めることは難しい状態です。
本来引っ越しとなると退去者側にも負担が生じる為、頻繁にするようなものでもないはずです。
そして退去者には傾向があり、退去が多い物件は相応の理由があるものです。退去による損失は空室が長引くほど増大します。オーナーは退去が出た場合、まず投資への影響を考えるべきです。
原状回復・入居者募集における広告費・空室期間による純粋な損失…。１度の退去で家賃の半年ぶん程度の損失を被るとした場合、入居者の利便性向上に繋がる設備投資にその費用を回した方がはるかに有意義ではないでしょうか。水回りなど付属設備が劣化していたが、修繕対応がされていなかった。隣室からの音がうるさい、ゴミ置き場など共有スペースが不衛生・・・。など、毎日使用する部分はどうしても劣化が進みやすく不満が溜まる部分でもあります。
最初に内見をして、納得したうえで入居しているのだから我慢すべき、というオーナーもおりますがそもそもオーナーと入居者では立場・考え方が違うものです。
物件と入居者の質は比例することが多いといえますから、状態の良い物件を手に入れることはオーナー側の不要なストレスを減らすことにもつながります。
物件購入時に、入居者状況をよくみておくことは本当に大切なことです。退去の多い事例として隣人トラブルがあります。夜間騒がしい、音楽がうるさい、ゴミをきちんと出さないなどの迷惑行為があっても対処されない場合、次の入居者にも同じトラブルが降りかかります。
こうして契約更新を待たず転居してしまう事例が繰り返されます。特に生活保護者が多い物件（家賃も低めで防音も弱いことが多い）では在宅時間が長いため騒音トラブルが生じる事例も散見されます。2年に一度の更新料の支払いが退去の原因となることもあります。最近では敷金礼金０・フリーレント物件も増えており不満を持ったまま更新料を払うよりも引っ越した方がよいという考えを持つ入居者もいます。
家賃の1～2か月分の更新料を引っ越し費用に充てたほうがいいと考えるわけです。オーナーにとって満足度が高い物件とは低いコストで利益が大きい、即ち利回りが高い物件といえます。
投資を行う上ではなるべくコストを抑えることは必須であり、できれば面倒なトラブル対応、費用の掛かる修繕対応はできる限りしたくないのが本音ではないでしょうか。
そこに入居者の満足と乖離があります。しかしながらオーナーの満足だけを追求した結果退去者が続出し、空室率が上がることで結果的にオーナーの手元に残る利益は少なくなり事業規模拡大への道も閉ざされてしまう、こういったことも予測されます。
入居率を維持したまま利益を確保する難しさ、不動産投資は事業運営であるという所以です。入居者にとって物件の居心地が悪いことが退去の要因になるとするなら、同じ自体を繰り返さないためにどうしたらよいでしょうか。
退去時にアンケートをとり、率直な意見を聞く方法があります。ダメージとなる退去ですが、更なる退去者を出さないために見えない部分を明らかにする絶好のチャンスをとらえます。
軽量鉄骨・木造の場合騒音問題が生じやすいといえます。しかし普通にルールを守り生活している入居者がほとんどであるので、トラブル回避には審査の段階で問題を起こしそうか、チェックが大切です。
勤務先や勤務歴、人柄を管理会社を通じてよく確認します。現在は敷金礼金０・フリーレントが増えており退去のハードルが下がっています。自分の物件が周辺より見劣りする場合、入居者の更新が近づき退去しそうな気配があったとするなら更新料を取らず、空室期間を無くすほうが結果的に得なこともあります。
オーナーには所有者として賃貸物件に対する修繕義務があります。修繕が必要であるにもかかわらずこれを怠り、事故が起きた場合、真面目に修繕対応していたよりも遥かに多額の費用が発生する恐れも０ではありません。
修繕や絶日の交換は入居者に対する利便性の向上だけではなくオーナー自身のリスク軽減も含まれていると認識するべきでしょう。
不動産投資において空室リスクは常にあるものですが少しでもリスクを低減するために、周辺の物件相場を把握したり物件自体に設備破損などないか、日ごろからチェックを怠らない姿勢が投資成功につながると言えます。
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どうする？不動産投資を始めた初年度の確定申告
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不動産投資コラム2024年06月17日不動産投資を始めると給与所得以外に収入が発生することになり、そのため確定申告が必要になります。
初めての場合難しそうに感じるかもしれませんが、きちんと理解をしておけば難しいことはありません。今回は不動産投資に関する初めての確定申告についてご説明いたします。“1ヵ所から給与の支払を受けており給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える”場合、確定申告が必要になります。
確定申告とは一年の所得を計算して納税額を明らかにするためのもので、サラリーマンの場合会社が給与から税金を引いて計算している為普段は意識が向きにくいと思います。
開業届と青色申告承認申請書を税務署に提出した場合です。青色申告には控除や節税でメリットがあります。
確定申告書、青色申告決算書を提出します。
特別控除
青色申告特別控除は通常10万円、最高65万円を受けるには５棟10室以上の事業規模かつ複式帳簿により記載した帳簿、記帳に基づいて作成した貸借対照表及び損益計算書が必要です。経費が広がる
配偶者や親族に給与として支払った分を事業の経費として処理することができるようになります。青色申告者と生計を一にする配偶者その他の親族、その年の12月31日現在で年齢が15歳以上、一年の内通算半年以上事業に従事していること、が条件です。またこの場合“青色事業専従者給与に関する届出書”も必要です。
損失の繰り越し、繰り戻しができる
事業で赤字を出した場合損失額を最長3年間繰り越すことができます。初年度の赤字を翌年の黒字にぶつけることで課税額を減らすことができます。繰り戻しとは前年が黒字で翌年が赤字の場合、前年に納めた税金から一部が還付される仕組みで、繰り越しの逆の計算です。青色申告で申請を行わない場合はこちらになります。開業届、青色申告承認申請書を提出しなければ自動的に白色申告になります。白色申告では確定申告書、収支内訳書を提出します。
確定申告は1月1日から12月31日までの所得を合算、税金を計算し、翌年の2月16日から3月15日の期限までに申告する必要があります。
給与から引かれている所得税が還付されることもある為勤務先から手に入れておきます。
決算書/div>日々の収入と支出を記帳した帳簿で、青色申告の場合は青色申告決算書、白色申告の場合は収支内訳書を作成します。
青色申告決算書は約2倍の記載量があり作成には手間がかかるため費用が掛かったとしても税額が減り、得をする場合は税理士に頼むことも選択肢です。
また、青色申告決算書を使用する場合は不動産投資を開始してから2か月以内に税務署へ青色申告承認申請書を提出しておく必要があります。青色も白色も確定申告書Bを使います。
具体的な内容は収入、所得、税金など項目ごとの集計金額や所得の内訳や社会保険料控除、生命保険料控除に関する内容で、源泉徴収票と本人確認書類の添付、社会保険料などの控除関係書類や保険料控除関係書類を貼付して作成します。不動産関連書類として不動産売買契約書、賃貸契約書、家賃の送金明細書、売渡精算書の添付、そして経費関連として、不動産取得税、固定資産税などの納付書、借入の返済表、管理費・修繕積立金の証明書類、譲渡対価証明書(売買契約書に記載のある場合は不要)が必要です。
不動産投資の場合地震や火災保険などに加入しているかと思いますので損害保険料の証券や領収書も用意します。書類を作成したら税務署に直接提出するか、インターネットによる電子申告(e-TAX)をします。初めての場合はわからないことも多いと思いますので直接職員に相談しながら進めた方がよいでしょう。
確定申告は課税額を決める重要な作業です。少なく申告すること、申告を怠ると罰則があります。
確定申告をした後、納付期限に遅れた場合です。
期限翌日から2ヵ月を経過する日までの期間に払った場合
納付すべき本来の税額×延滞税の割合×完納する日までの期間／365(日)＝延滞税の額2ヵ月以上経過した場合
納付すべき本来の税額×延滞税の割合×2月を経過する日の翌日から完納する日までの期間／365(日)＋期限翌日から2ヶ月を経過する日までの延滞税期限内に申告をしない場合、50万円までの税額に15%、50万円を超える分は20%の割合を乗じた金額が納付すべき税額に加算されます。しかし期限から1か月以内に自主的に申し出てし、速やかに申告する意思があると認められた場合この罰則はつかない場合もあります。
確定申告を間違えるなど納める税金が少ない、還付が多い場合の罰則す。足りなかった税金の10%相当額、50万円を超えた部分は15％相当額を納める必要があります。
虚偽の申告をする、所得を隠すなど脱税行為に当たると認識される場合の罰則です。
過少申告の場合は足りなかった税額に35%、無申告の場合は納付すべき税額に40%の割合を乗じた金額が加算されます。
不動産投資は購入して運用をしていく中でやらなくてはならないことが沢山あります。しかし一人で完結する投資スタイルではないため、逆に税理士や管理会社など多くの人の助けを得られる投資スタイルとも言えます。
初めての確定申告は特に慣れないことが多くストレスを感じるかもしれません。そんな時はできるだけプロに相談し、スムーズに申請していける状態をつくることも大切です。
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不動産売却時に、住みながら売却することはできる？空き家にしてから売却した方がいい？
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不動産投資コラム2024年06月17日一般的に空き家にしてからの方が売れやすいと言われます。次の家主が修繕、リフォームのイメージを持ちやすく物件の状態を確認しやすいためです。
しかし空き家にした場合、残債があれば売れるまで次に住む住宅のローンとダブルで支払うことになり、経済的ではありません。
今回は住みながら売却するときに気を付けるべきことをご紹介していきたいと思います。もっとも大きい利点としては次の住宅購入の資金になることではないでしょうか。ローンを完済し、残金を住宅購入の頭金にするなどできますし、売却後すぐに引っ越しができれば引っ越し費用も一度で済みます。
売却後の仮住まいのマンションの家賃などがなく経済的でしょう。売れなければそのまま住み続けるだけなので焦って売却する必要がないことは精神的に大きな利点です。また、デメリットにもなりえる点を逆に利用して、物件の良さをアピールするきっかけにもなります。
たとえば家具の配置で住んだイメージをもってもらったり近隣情報の共有を通して買主との良好な関係を構築し、検討中の他物件との差をつけることもできるでしょう。
大きなデメリットは生活感がそのまま見られてしまうことです。内覧用の綺麗な状態を維持することは普段生活している中では難しいでしょう。
人の生活感というのはどうしても気になるものですから同じ物件でも生活感がないほうが売れやすいと言えます。特に臭いは消すことが難しく、たばこ臭いは特に悪印象に繋がりやすいので注意しなくてはいけません。焼き肉など臭いの出る料理は避けた方が良いでしょう。
ソファーやカーテンも消臭しておきます。水回りも汚れがでやすいので要注意です。
数万円程度費用が掛かりますが個人ではなかなか新品のような清掃は難しくともプロに清掃をお願いすることで個人でやるよりも見違えて綺麗にできる場合があるので有効です。小さなところから買主の心境が大きく変わります。家具家電があると細かいところが確認しにくいため、買主が検討中に空き家があればそのほうが良いイメージを持たれやすいです。
細かいところが見えにくく納得できないまま帰宅してしまい、お見送りとなることがあります。また、普段家を空けることが多い方の場合、指定された内覧の日を空けられないこともあるでしょう。
高額な買い物であるが故、印象をよくするためにできるだけ買主の希望に合わせた内覧日にしたいものです。内覧は土日に集中しやすいので休日の用事の為外出することがしにくくなります。
内覧のたびに綺麗にしておかなくてはいけないので売却活動中は気が抜けません。大きな利点として内覧に煩わされることがなくなります。不動産売却は多くの場合不動産会社に任せる為、内覧希望日に合わせて案内をしてくれます。
また、家を売るプロですから物件を見極めて良いところ、悪いところを上手に説明してもらえるところも利点です。また、家具家電がないことで部屋が広く見え、買主の生活イメージを想像しやすくなります。
きれいに掃除をしておき、直せるところはできるだけ直しておくことで新築のような清潔感を見せることができます。細かいところまで確認できるので買主に納得してもらいやすいこともよいですね。また、貯蓄の不安が無い場合、マンションに仮住まいを移しておき、売却が確定してから次の住宅購入を考える場合資金計画が立てやすいといえます。
空き家にするために、新しい住宅を購入する、またはマンションに仮住まいすることになりますが売れるまで費用がかかります。
売却予定物件が完済前であれば新しい住宅のローンとダブルで支払いが重なります。また、仮住まいから新居へ移る際の引っ越し費用もかかるので二重に引っ越し作業、費用が掛かることになります。
また、空き家が長期間に及ぶと物件が痛むといわれており、人が住んでいると換気や清掃が日常的に行われますがこれがないためです。物件状況によってはなかなか売れず、値下げをせざるを得ないこともあります。
それでは当初の目論見から外れ、損をしてしまう恐れもでてきますのでタイミングが重要です。
内覧者はお客様だと思って丁寧に接すること、物件内はできるだけ清潔にして大事に物件を扱っている様子を見てもらうことが大切です。
そして、近隣の物件売れ行き傾向から需要がある立地なのかも確認した方がよいでしょう。人気エリアならすぐに売れる見込みが立ちますが、場合によっては長期戦になることもあります。
これについては様々な情報を調査できる能力をもった不動産会社の相談することがよいでしょう。
空き家にした方が売れやすいが金銭的なリスクを重視するなら住みながら売却をすすめることになります。金銭的に余裕が無い場合はやはり住みながら地道に売却活動をしたほうがリスクは低いといえますね。- 物件は清潔に、大切に扱っている様子を見せる
- 買主はお客様だと思って丁寧に接すること
- 生活臭いには要注意
- 空き家にした方が売れやすいが金銭的なリスクを重視するなら住みながら売却活動をした方がリスクは低い
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不動産投資において法人化すべきメリット、デメリットとは
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不動産投資コラム2024年06月17日不動産投資で黒字化を果たし、見事成功をしたとします。しかしそうなると途端に重みを増してくるのが税金です。
そこでそろそろ法人化をすることが視野に入ってきますが、法人化のメリットデメリットについて最初から具体的に理解しているケースは少ないと思います。今回はこれから法人化を考えたいオーナー様に向けて法人化に関するメリット、デメリットをお伝えしたいと思います。
法人化についてどんなイメージをもっていますでしょうか。個人より税金が安くなる、経費でいろいろ落とせるようになる、家族に報酬を渡せる…とにかくメリットが多そうな感じがありますがもちろん制約も多くあります。
法人化すべき場合とは、課税所得(給与所得と不動産収入を合わせたもの)が900万円を超えたときです。具体的には個人に対する所得税は所得が上がるほど上がるので最高で45％+住民税10％で55％です。そして法人税は最大でも23％+法人住民税+事業税などですが個人よりも大分安くなります。以下を参考にすると、個人と法人で法人の方が安くなるタイミングが、900万円であることがわかります。
195万円以下の場合5％、控除額0円
195万円を超え、330万円以下の場合、10％、控除額97,500円
330万円を超え、695万円以下の場合、20％、控除額427,500円
695万円を超え、900万円以下の場合、23％、控除額636,000円
900万円を超え、1800万円以下の場合、33％、控除額1,536,000円
1800万円を超え、4000万円以下の場合40％、控除額2,796,000円
4000万円超の場合、45％、控除額4,796,000円では、どうやら法人化が良さそうだとなった場合具体的に税額がどのようになるかを算出してみましょう。
物件保有時の所得税額(給与所得+不動産所得から所得税、住民税を算出)
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物件売却時の譲渡税額(売却価格-取得時の物件価格から減価償却費を引いた額×長期譲渡20%or短期譲渡40%)
※物件取得から5年以内に売却することを短期譲渡と呼びます。譲渡税も法人と個人で異なります
個人の給与所得から所得税、住民税を算出
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不動産所得にかかる法人税額
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物件売却時の譲渡税額(売却価格-取得時の物件価格から減価償却費を引いた額×23％)
個人と法人を比べて税金額が少ないほうを選択すると良いでしょう。
役員報酬
役員報酬として家族に支払うことができます。そのメリットは課税所得を分散させることでそれぞれの税率を低くできることです。退職金
役員の為の退職金を積み立てることができ、経費扱いとなるので課税所得圧縮に効果があります。相続税対策
相続人を役員として役員報酬を支払うことで贈与税を払わずに実質的に相続をさせることができます（財産を移転）。相続税は所得税と同じように額が大きくなるほど税額も増えるので法人化して生前から効率的に財産を移動させることができます。
減価償却費の調整と青色申告
個人の場合減価償却は計算式でその額が毎年計上されますが法人の場合減価償却費用を調整して状況によって黒字、赤字を調整することができるようになります。青色申告をしていると赤字を10年間繰り越すことができるため、利益が多く出た年に初年度の赤字で相殺し、課税額を減らすテクニックがつかえます。※税務署から不動産を事業として行っていると認められる基準、５棟10室を満たしていない場合、繰り越しはできません。
1.設立費用や決算処理に費用がかかる
設立には登録免許税や手数料、行政書士報酬、決算処理には税理士報酬がかかります（30～40万円ほど）。2.個人事業主のような青色申告の特別控除がない
事業的規模（5棟10室）の場合は最大65万円の控除がありますが、法人の場合、控除はありません。3.赤字でも法人住民税を払わなくてはならない
法人の場合は赤字であっても法人住民税均等割課税（最低7万円）があります。
法人化をするかどうかの見極めは、課税額で見ることが必要です。課税所得が900万円を超えたときは検討の余地があるといえるでしょう。
株式会社リッチロードでは全くの初心者からご経験者まで幅広く不動産選び、ローンの相談、購入後の管理、リフォームまで投資不動産に関するあらゆる事を一貫してサポートさせて頂きます。
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【不動産投資の基礎知識】セットバックと2項道路について
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不動産投資コラム2024年06月17日不動産投資において物件を探しているとセットバック、2項道路に接する、という記載を目にします。
セットバックとは物件がある敷地に接道する道路が幅４m以下の場合、防災の観点から道路と敷地を含めて4mの範囲を確保しなくてはならないので、自分の土地でありながら塀や建築物を建てることはできない状態があることを指します。
また、そのような道を２項道路(建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた幅4m未満の道のこと)といいます。今回は不動産投資の基礎知識としてセットバックと２項道路についてご説明していきたいと思います。
セットバックについてご説明する前に接道義務についてご説明します。
接道義務とは、建築基準法第43条で定められた“都市計画区域・準都市計画区域内にある建築物の敷地は、幅員4メートル以上の道路と2メートル以上接しなければならない”というものです。
建築物を建てる為には必ず敷地が定められた決まりに沿って道路に接してなくてはいけないというわけですね。次に２項道路についてご説明いたします。建築基準法が施行された昭和25年以前から利用されてきた道路では建築基準法による道路の要件を満たさないものが出てきてしまいました。
そのため建築基準法によって道路の要件は幅員4m以上ある道、と規定されましたが昭和25年以前から長年使用されてきた道路の場合、行政側が特別に道路として指定した場合に限り建築基準法上、道路とみなされるようになります。
そして、既に建てられているものに対して取り壊して建て直しなさいとは言えないので、今後建て替える時には4m以上幅を空けてくださいということになりました。建築基準法第42条第2項にはこれに関することが定められており、これらを２項道路またはみなし道路と呼んでいます。
ここまでで、幅4m以下でも特別に道路と認められている場合があることをご説明いたしました。
しかし認められているとはいえ、防災上の観点から4m以上の幅を設けないわけにはいきません。
そこで道路に面している敷地を一定の基準で確保することとなり、この範囲には自分の敷地といえども塀や門など建築物を建てられない決まりができました。これをセットバック(後退)といいます。また、セットバックにはもう一つの意味として道路の日照を妨げないように下の階より上の階を道路に対して後退させた階段状の建物のこともセットバックという場合あります。
仮に道路が3ｍの場合、自分の敷地を1mも使えなくなるのでしょうか？
正しくは“その中心線からの水平距離2メートルの線をその道路の境界線とみなす”と定められている為1.5m+50cmということで50cmセットバックすることになります。また例外として道路を挟んで向こう側が崖や川であった場合、そちらをセットバックすることはできないのでその分自分の敷地をセットバックすることになります。
上述のようにセットバックした範囲には堀や塀を建てることはできないので建て替えの際に以前よりも敷地面積が減り建物面積も減ることがあります。道路の向こう側が崖や川である場合は特に大幅に減る可能性があるため注意が必要です。
また、セットバックをする部分は、容積率や建ぺい率を算出する場合に、敷地面積から除外されます。道路扱いとなり固定資産税から外れますが、非課税の適用を受ける為には市町村に申告しなくてはなりません。
因みにセットバック部分は荷物置き場や駐車場としても使えません。
- 建築基準法が施行された昭和25年以前から利用されてきた道路で幅4m未満のものを特別に道路扱い(みなし道路)としたことがある
- 道路扱いとされたみなし道路では防災上の観点から道路と敷地を含めて4m以上幅を空けなくてはならず、これをセットバックと呼ぶ。
- セットバックした敷地は道路扱いなので非課税となるが荷物置き場や駐車スペースとしては使えない。
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【不動産投資】客付けに強い不動産管理会社とは
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不動産投資コラム2024年06月17日不動産投資において物件購入は投資のスタートです。せっかく買った物件、投資成功のカギはまさしく入居者集め（客付け）にあるといっても過言ではありません。たいていの場合不動産管理会社に客付けを任せると思いますが、今回は客付けに強い不動産管理会社の見極め方をご紹介いたします。
自社のポータルサイトに掲載やチラシやレインズに掲載して幅広くアプローチ
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情報を見た入居希望者が来店します。希望条件をヒアリングして複数の候補をだしますが仲介業者との連携が強い場合、お預かりしている物件をおすすめしてもらえるケースもあります。
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入居者が気になる物件を内見します。内見なしに決めるケースはあまりないので申し込みをもらえるか、重要なところです。
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気に入った場合申込となりますが、入居審査があります。年収や連帯保証人、勤務先の情報から家賃支払い能力の可否を見ます。接客してみて、トラブルを起こしそうな人ではないか、チェックをしてオーナーへ報告することになりますので業者の見極め能力も必要です。客付けが得意と標榜する業者は多いですが、チェックが甘くトラブルメーカーを入れてしまい、他の入居者を追い出すケースもなかにはあるためオーナーは自分の物件を安心して預けられる業者を選ばなくてはいけません。
参考：不動産投資で重要となる管理会社の選び方とは？安心して任せられる業者を見極めるポイント
オーナー側から管理委託業者へ支払う手数料です。業務委託手数料の相場に決まりはないのではその地域と物件の状況により、大抵は家賃の1～３か月と言われています。
人気エリア（23区内人気エリアなど）で家賃も相場並み、物件状況も良くすぐに決まりそうな場合、業務委託手数料（AD）を低めにしても業者としては入居希望者におすすめしてくれるでしょう。
しかし物件状況があまりよくなく、不人気物件の場合いくらお願いしてもADが低い物件を業者としてはなかなかおすすめする気にならないといえます。そのような場合は周辺相場よりADを上げるなどの配慮が必要となることもあるでしょう。
因みにADを利用してフリーレントとすることも入居者のお得感を印象付けることに有用です。オーナーからすると結局支払うものなので少しでも客付けに有効なら検討してもよいでしょう。また、本筋からは外れますがそもそも客付けが難しい物件を買ってしまう事自体を避けるべきです。
購入時にしっかりと物件の良しあしを見極めなくてはいけません。好立地であること、人気沿線で入居者を安定して確保できることは必須です。購入前から不動産投資ははじまっているとも言えます。
参考：不動産投資会社がチェックしている立地条件とは？安定運用のための5つのポイント
仲介手数料は入居者が不動産会社に支払うもので本来オーナーの収入にはなりません。
この仲介手数料については元付け業者、仲介業者間で分配をしますが客付け業者に100％支払われるケースが多いです。これにより客付け業者のやる気を増し紹介してくれる可能性が高まる為です。
元付け業者は管理手数料とADを収益としますが管理を受けていない場合、仲介手数料の何割かを元付け業者の利益とする場合もあります。
このような場合やはり客付け業者のモチベーションを下げることにもなる為基本的にオーナーが管理を依頼している業者に任せるのが良いでしょう。大手不動産業者は幅広いネットワークからどの地域でも対応できるメリットがあります。大きいぶん様々なサービスが手厚くあることが多いです。
一方で地域密着型の不動産業者ほど特定エリアに強くはないのでオーナーとの関係性がそこまで強くないこともあります。
地域密着型のメリットとしては地域の広告に強く周辺住民との関係も構築できていることが多いことです。一方で得意エリア外での客付けは苦手です。客付けにおいては物件周辺環境をよく調査し、適正な募集条件を提案してくれる業者がよいでしょう。
また、客付けのみの業者の場合審査がどうしても甘くなりがちなので自社で管理を請け負っているような業者がおすすめです。
不動産投資は購入時点で、成功可否がかなり絞られるものでもあります。購入時点からしっかりと親身になって検討してくれる業者がよいでしょう。
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不動産投資は場所が命。東京で不動産投資を始めるべき理由
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不動産投資コラム2024年06月17日コロナ禍の最中、2020年1～9月期で東京の不動産投資額が世界首位となったことはご存知でしょうか。
不動産サービス大手、ジョーンズラングラサール（ＪＬＬ）の調査によると2020年1-9月の東京圏への商業用不動産投資額が194億ドル（約2兆円）と世界首位となり、前年同期の4位から躍進、2021年度も堅調との見通しでした。
不動産投資初心者の方であれば特に、活況ある地域で始めることは成功の糸口になりえます。今回は不動産投資を始めるなら東京、という観点からお話をしていきたいと思います。不動産投資額の上位都市以下の表はJLLの資料によるものです。対昨年では4位であった東京が首位に上がっています。コロナの影響によりアメリカの雇用統計では非農業部門の失業者数が2020年3月は失業率4.4%であったのに対して4月はリーマンショック直後の2009年10月が10.0%を超える14.7%にも達しました。ロックダウンの影響によりニューヨークの経済も急激に悪化し家賃の下落も大きいものでした。
参考：賃貸不動産ポータルZUMPER 2020年９月のレポート
順位 2020年1～9月期 2019年1～９月期 1位 東京 ニューヨーク 2位 ソウル パリ 3位 ロンドン ソウル 4位 パリ 東京 5位 ニューヨーク ロサンゼルス 欧米に比べると日本ではコロナ死亡率が低い傾向にあることや政府によるコロナ対策などの要因で経済が比較的安定していることや在宅時間の長期化、ECサイトの利用拡大を背景に賃貸需要は安定し、利回りが大きく下がる事態にはなりませんでした。
渡航制限により海外投資家の動きが鈍化すると思いきや内見や重説にwebカメラを利用することでこのハードルを下げることができ、地方や海外にいても日本の不動産を購入することができる状態にあります。日本の中でも東京が不動産投資に最適な理由コロナによって日本でも地方移住の機運が高まっており、総務省発表の“7月の人口移動報告”によると24年ぶりに東京圏(埼玉、千葉、東京、神奈川)から他の道府県への転出が転入を1459人上回ったことも発表されています。しかし長年にわたり構築されてきた経済の流れから都心集中の構図が崩れるほどではないように感じます。そのためいずれコロナが収束すると同じように流入が増加する可能性は高いといえます。
海外の投資家も注目する東京ですが入居率の高さもあるでしょう。2020年6月に“第8回 全国賃貸住宅実態調査”として発表された東京都の単身者向け物件の入居率は98.47%(空室率1.53%)であり全国で空室率が最も低いのです。
また、NOI率(利益率)の視点から見ると単身者向け物件のNOI率TOP5は北海道78.60%、宮城県74.76%、埼玉県71.12%、千葉県71.80%、東京都74.14%となり東京都は5位ですが空室率ではこのうち、北海道2.38、宮城県5.73%、埼玉県2.19%、千葉県2.80%、東京都1.53%となり、東京都が最もリスクが低いことがわかります。不動産投資では入居者がいなくては成り立ちません。少しでもリスクを抑える為には場所選びが大変重要です。
コロナ禍で不安定な状況が継続する中、欧米に比べて安定性の高い東京の物件に注目が集まっています。
JLLは2021年の見通しについて“各国の中央銀行の金融緩和により投資待機資金は増えており、政治面が安定し市場規模も大きい日本への資金流入は続く”としており、東京における不動産投資は今後も安定して推移すると考えられます。
全国賃貸住宅実態調査 報告書
出展:「特定非営利活動法人IREM JAPAN」「公益財団法人日本賃貸住宅管理協会」「株式会社 LIFULL」
参考：アパート経営の平均入居率はどのくらい？管理会社によって大きく変わる入居率！満室経営をする為に大切なことは？
まとめ- コロナ禍でも2020年1～9月期で海外から東京への不動産投資額が世界首位
- 東京の入居率は都道府県で最も高い
- 少しでもリスクを抑える為に、場所選びが重要
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不動産投資に用意すべき頭金は幾ら？必要な自己資金の目安について解説
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不動産投資コラム2024年06月17日物件購入に際してかかる費用は物件価格だけではありません。初期費用+頭金が必要であり、必要な資金をまとめて自己資金として用意することになります。
但し場合によっては自己資金０でフルローンが通る可能性もあります。今回はフルローンが通りやすい場合も一緒に、自己資金の目安について解説したいと思います。以前の記事で“不動産投資の初期費用の目安は幾ら？内訳を徹底解説”という内容を書かせていただきました。仲介手数料・印紙代・司法書士報酬・各種税金など初期費用の目安はおよそ6～8％です。
物件購入代金+初期費用を現金で購入できない場合不足分を不動産投資ローンで賄うこととなります。
初期費用の中で仲介手数料が最も高額になりますが、売主物件の場合仲介手数料はゼロとなるため大幅に初期費用を削減することができます。
頭金は金融機関に対して属性が良いことをアピールするために必要です。
というのも、某金融機関の不正融資や建築偽装等社会問題が続出したことで金融機関の審査は以前に比べ遥かに厳しくなりました。その為自己資金（資産）がゼロの場合ローンは通らないと思った方がよいでしょう。
銀行が融資審査で見るポイントとして、購入物件の収益性や勤務先や年収が高いかなどの個人属性は当たり前として、購入価格に対する自己資金の比率があります。不動産投資は何年もかけて計画的に運用していく投資ですから始めるにあたってどれだけ計画的に資金を準備できているかという部分で、コツコツと努力ができるような人間性を審査しています。
自己資金の割合が高いと月々の返済額は少なくて済みますがレバレッジ効果が薄れます。また、無理をして貯金を全額頭金にしてしまった場合、何らかのトラブルが起きたときにローンの返済が滞ってしまう事態になりかねません。
ローンが滞ることは絶対に避けなくてはならないので、不動産投資とは別に十分な貯金を持っておく必要があります。
金融機関もそこをよく見ており、物件の1～３割頭金を入れたとして仮に不測の事態が起きて家賃がゼロになったり事故や病気で勤務できなくなったとしても半年は返済が滞らないくらいの余裕が必要です。
多くの場合物件価格の1割は用意しておく必要があります。案件ごとに審査をするプロパーローンの場合属性次第ではもっと頭金が少なくてもローンがおりる場合もあります。
たとえば既に不動産投資の経験があり利益を出した実績がある場合や担保として出せる不動産を所有している場合などです。
また、購入希望物件の資産性も非常に重要です。空室率が低く、資産性が高い物件でなければ融資はおりにくいです。
では頭金を踏まえて具体的に一棟アパートを購入する際の自己資金の目安を算出してみましょう。
東急東横線徒歩8分、6900万円の一棟アパートの例です。この方の属性が良いこと、購入希望物件の資産性も高いことから6120万円の融資がおりています。以下は初期費用内訳です。
項目 金額 支払時期 備考 売買契約印紙代 30,000 契約時 登録免許税（所有権移転） 287,183 決済時 （土地）固定資産税評価額の1.5%
（建物）固定資産税評価額の2%登録免許税（抵当権設定） 244,800 決済時 61,200,000←借入（借入額の0.4％） 司法書士報酬 150,000 決済時 参考：10万円～20万円 固定資産税・都市計画税 150,442 決済時 365日中 365日分精算 （建物精算分に消費税課税される場合があります） 不動産取得税 356,669 登記後3ヶ月
～6ヶ月（土地）固定資産税評価額の1/2☓3%
（建物）固定資産税評価額の3%銀行諸費用 660,960 決済時 印紙代、保証料、事務手数料等 仲介手数料 2,343,000 契約・決済時 本体価格の3%＋6万円（消費税） 火災保険費用 250,000 決済時 建物規模による（40坪エコノミー10年想定）
（一括支払い or 年払い）敷金預り金 65,000 相殺 家賃日割り 相殺 合計 1,838,385 不動産取得税別途 この場合6900万円の一棟アパートを購入するために必要な自己資金は¥9,638,385（頭金780万円+初期費用約183万円）でした。上記はあくまでも一例であり、不動産に同じものが一つも無いように融資事例も場合によってさまざまです。
金融機関は返済ができなくなることを常に危惧しています。そのため担保になる不動産を有している場合、融資した金額の代わりに担保不動産を競売などにかけて回収できるので、頭金がなくても融資を受けやすくなります。
個人の属性と担保評価の掛け合わせで融資額が決まります。個人の属性は年齢、性別、職業、年収、勤続年数、家族構成など、担保評価は算出した市場価格におよそ70％ほどの掛目(担保に対し時価よりも低く評価する比率)をかけて算出します。
万が一債務者が破綻して担保を競売した場合を想定した観点で担保評価をするためどうしても安くなりがちです。
担保評価を超えて貸し出す場合、共同担保として他の不動産を入れる方法と借主の信用によって判断されます。経営者であれば会社の財務状況、サラリーマンであれば預貯金や企業の規模、勤続年数などです。
- 不動産投資に用意すべき頭金は物件価格の1～3割が目安
- 属性が良いこと、物件の資産性が高ければ少ない頭金でも可能
- 頭金がなくても相応の担保があれば融資は可能
- 自己資金（資産）がゼロの場合一棟アパートの不動産投資ローンはほぼ通らない
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不動産投資においてオーナーチェンジ物件の家賃を上げる方法は？
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不動産投資コラム2024年06月17日不動産投資を行う以上利益を出して安定運営したいものです。しかも購入したときよりも物件の利益率を上げることができればなおさら良いですよね。
結論から言うと家賃の値上げは不可能ではありません。しかし家賃値上げには相当なハードルがあることが事実です。
今回はオーナーチェンジ物件の家賃値上げについてご紹介したいと思います。
前回オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットについて書かせていただきました。実績があるためすぐに収益化できることや返済プランが立てやすく融資が受けやすいことがメリットでした。
参考記事：不動産投資初心者必読！オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット
そしてその中で賃借人に家賃値上げを強いることはできないとあります。前オーナーが締結した賃貸借契約の内容は、新オーナーにもそのまま引き継がれる、というわけです。
前オーナーが締結した賃貸借契約の内容は、新オーナーにもそのまま引き継がれる、というわけですので一般的な２年間の賃貸借契約中に家賃を上げることは基本的にできません。
借地借家法32条にあるように、土地や建物に対する税金負担が増えた、土地や建物の価値が上昇した、周囲に比べて所有物件の家賃が不相応に低い場合など、ならば値上げが可能です。しかしこれはあくまで入居者が同意した場合で、家賃増額しない特約がある場合は不可能です。
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
借地借家法32条１項家賃の増額をするためにはまず内容証明郵便などの書面で意思表示をします。素直に認められれば良いのですが増額に応じないことが多いです。
何らかの値上げに関する正当性をもって意思表示をしているはずですから、当事者同士の話し合い(管理会社に任せる場合も)による折衷案で解決する事もあります。しかしどうしても応じられない場合は裁判所に調停を申し入れることになります。近隣の家賃相場や家賃の推移など値上げに対する正当性を証明する書類をもって裁判所の調停委員を介して説得を行う事になります。
調停でまとまらなければ訴訟になり、証拠に基づいて裁判所が家賃を裁定します。裁判所が選んだ不動産鑑定士がこれにあたりますがその鑑定費用は30万円程度かかり、訴訟はリスクも高いといえます。近隣相場に比べ著しく家賃が低い場合は増額が認められることがあります。
ただし希望額まで認められるとは限りません。空室に対して家賃の設定は新しい契約である為問題ないですが以前に契約したものに対する改定は契約当時の状況や現代に至るまでの過程など諸々考慮される為です。
現実的には、オーナー自らが対応するよりも経験豊富な管理会社に任せた方が良いでしょう。管理を長年している不動産管理会社は家賃交渉のノウハウがあるためです。
参考記事：不動産投資で重要となる管理会社の選び方とは？安心して任せられる業者を見極めるポイント
上述のように既にされている契約の改定を申し入れることはなかなか難しいので契約更新時に値上げ交渉をするオーナーが多いです。しかしそれでも拒否されてしまえば裁判所に頼む道しかないわけで、裁判所費用を鑑みると到底現実的ではありません。
契約更新は家賃値上げをする絶好のタイミングではありますが必ず値上げができるとは限りません。
しかし、家賃・共益費の値上げは難しいとしても、設備使用料として徴収する手段もないわけではありません。
宅配ボックスや駐車場、コインランドリーを設置することで利便性が向上したとして設備の使用料として契約をする方法です。
実際に物件価値が向上するので売却時に有利になるでしょう。
売却時のことも見据えて修繕工事や設備追加工事、リフォームなど物件をグレードアップさせることは空室対策にもなるので不動産投資戦略として常套手段です。
- オーナーチェンジ物件の家賃を上げるには家賃値上げに対する正当性の証明が必要
- 値上げするタイミングは契約更新時に値上げ交渉をするオーナーが多い
- 契約更新は法定更新で、値上げ交渉が上手くいくとは限らない
- 値上げができなかったとしても売却時も見据えた不動産投資戦略において物件の価値向上を図ることは常套手段
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不動産ローンにおける担保評価について。担保評価が低いと融資はでない？
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不動産投資コラム2024年06月17日自己資金が少なくても不動産投資ローンが受けられる場合、それは担保がある場合がほとんどです。融資額相当を担保で賄うことで本来受けられなかった金額の融資を受けられる可能性が見えてきます。
無担保ローンよりも金利が低く、返済期間が長く設定出来るので月々の返済額を抑えられるメリットもあります。今回は不動産ローンにおける担保評価についてご説明していきたいと思います。
不動産投資に用意すべき頭金は物件価格の3割が目安となります。6000万円なら約2000万円ですね。
しかしなるべくレバレッジを効かせたい、いざというときの為現金を保有しておきたいなどの事情から頭金を出せないことがあると思います。そんな時に既に保有している不動産を担保に融資を受ける手段があります。- 金融機関へ仮審査の申込
金融機関の窓口やwebサイトで申込を行い、ヒアリングや融資についての簡単な説明を受けます。 - 担当者と面談、本申込
必要な書類を用意して金融機関の窓口へ赴き担当者と面談をします。持参すべき書類は主に本人確認書類、印鑑証明書、納税証明書、固定資産税納付書、収入証明書、不動産登記簿謄本、ローン残高証明書、商業登記謄本、決算書類、事業計画書などで、これらを漏れなく準備します。 - 審査
申込者の信用情報の調査や融資希望の不動産について調査をします。個人属性だけを調べるわけではなく実際の物件に赴き調査をするので２～４週間程度かかる場合が多いです。 - 契約、融資実行
融資がおりた場合、金融機関の窓口などで契約をします。その際には実印、印鑑証明、印紙代などが必要になりますので金融機関に確認しておきます。
一連の流れをご紹介しましたが具体的に融資金額はどのように決まるのでしょうか。基本的に“個人の属性×担保評価（物件の評価額）”及び“融資対象不動産の価値”で決まります。
担保評価は銀行評価価格に約7割の掛け目（担保に対し評価額よりも低く評価する比率）を掛けて算出しますので基本的に市場価格より低くなります。もちろん担保評価が高いほど融資はおりやすくなります。
返済が滞った場合金融機関は競売などで処分して回収することができるからです。融資対象の不動産の価値も重要で土地と建物両方が評価対象です。
土地（地価）には４つの基準（国土交通省の公示地価・都道府県の基準地価・国税庁の路線価・市町村の固定資産税評価額）がありますが不動産担保ローンで金融機関が評価に使うのは相続税算定の地価でもある、国税庁の路線価が多いようです。路線価はその他より2割程度低く評価されており、万が一のときのローン回収を鑑みて厳しめに見ています。
建物はまず再調達価格（新たに建築、購入した場合に必要となる金額）を算定し、延べ床面積や法定耐用年数を鑑みて算定します。但し法定耐用年数を超えていると建物の価格は0となる為、評価においては土地値のみとなるため注意が必要です。個人の属性（信用力）も重要です。職業（勤務先の規模・勤続年数・役職）、年収、貯蓄、債務状況・過去の返済状況・家族構成などの個人情報です。
また年齢も重要で完済時の年齢は何歳かということも重視される項目の一つです。他の金融機関からの借り入れが多いほど通りにくくなります。金融機関が評価をするものは上述の限りでこれが満たさなければ融資は絶対おりないのか？と言えばそうではありません。
個人の状況によっては融資がおりる場合もあります。そして傾向としてはアパートローンよりもプロパーローンの方がその可能性は高いと言えます。
アパートローンはパッケージ型のため明確な基準を元に審査がされ、満たなければそこまでです。
プロパーローンの場合案件ごとに独自に審査をするためよほど属性が良く、信用力が高いとされた場合例外的に融資がおりることもあります。しかし経営者としての資質まで審査されるという観点ではある意味厳しめとも言えます。- 担保評価額は“個人の属性×担保評価（物件の評価額）”及び“融資対象不動産の価値”で決まる。
- 個人の信用力（勤務先の規模・勤続年数・役職、年収、貯蓄、債務状況・過去の返済状況・家族構成など）も重要。
- 担保評価額が低い場合、属性が良いことで融資がおりる可能性が０ではない。
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- 金融機関へ仮審査の申込
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【初心者必見】不動産投資にまつわる専門用語「ヤ行」をご紹介
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不動産投資コラム2024年06月17日不動産投資を始める時に初めて目にする専門用語。漢字や英語の横文字がたくさん出てきます。似たような言葉も多く最初は何が何だかわからず混乱する方も多いと思います。
今回から数回に分けて不動産投資にまつわる専門用語を解説していきたいと思います。目次から気になる単語をクリックしてください。入居希望者が賃貸住宅の契約を締結する場合に、借主が賃貸借契約の期間中に家賃等を滞納した場合、賃借人に代わって保証会社が一定範囲内で立て替える制度です。
賃貸住宅の契約時に必要な賃借人の連帯保証人を代行する会社です。
ユニットバスの略です。
建築物の各階の、壁もしくは柱の中心線で囲まれた部分を計算した面積のことです。
建築基準法による床面積の場合は建築物の各階またはその一部の壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積、不動産登記法による床面積は各部屋が登記されている区分マンションの場合“各階の壁の内側部分を測定した内法面積”、木造アパートのように建物全体が登記されている場合“壁芯面積”となります。
敷地面積に対する延床面積の割合を示す数値で全ての床面積を合計して計算されます。
容積率80％の土地の場合100㎡の敷地に建てられるのは延べ床面積合計が80%以内(例：1階40㎡+２階40㎡)になります。都市の健全な発展を目的に国が定めた“都市計画法”があり、これに基づいて都道府県知事が都市計画を立てます。
都市計画では大きく３つに分けられ、このうち都市計画区域と定められたエリアをさらに３つに分けた１つに“今後優先して計画的に市街地化を図るべきエリア”があり、これを“景観を守る”や“防火対策”など用途や目的等に応じて21地域の“地域地区”に分割した地域の中の１つにあるのが“用途地域”です。用途地域は計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けられたエリアに分けられます。
重要事項説明書の記載事項にある、物件特有の事柄などが記載されている項目のことで特記事項とも呼ばれます。
崖など高低差のある土地の斜面が崩れないように、コンクリートブロックや石などを使って斜面を安定させる壁上の構造物です。
不動産投資にまつわる専門用語「ヤ行」をご紹介いたしました。
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【初心者必見】不動産投資にまつわる専門用語「マ行」をご紹介
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不動産投資コラム2024年06月17日不動産投資を始める時に初めて目にする専門用語。漢字や英語の横文字がたくさん出てきます。
似たような言葉も多く最初は何が何だかわからず混乱する方も多いと思います。今回から数回に分けて不動産投資にまつわる専門用語を解説していきたいと思います。目次から気になる単語をクリックしてください。不動産業者間で使われている物件のことが分かる概要資料のことです。
物件の概要、間取り図、地図などが記載されており売買物件、賃貸物件両方があります。由来は個人が始めた「毎日速報センター」という事業にあります。部屋の配置のことを指します。Rは個室を意味し、1R以外は省略されます。Lはリビングルームの意味で、Dはダイニング、Kはキッチンです。
1Rでは典型的な場合玄関と居室の間は扉で仕切られておらず、簡易的なミニキッチンが取り付けられています。１Kは、1つの居室とキッチンスペースで構成される間取りで玄関と居室の間の廊下にキッチンスペースが設置され、間を区切る扉があります。
1DKは１つの居室とダイニング・キッチンがあることを意味し、台所と食堂スペースを同じ空間に配置するために十分な広さを確保しているスペースを意味します。1LDKは1つの居室とリビング・ダイビング・キッチンを配置するに十分な空間があることを意味します。
明確な定義はありませんが主にS造、鉄筋コンクリート造（RC）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）の耐火構造に優れた構造の3階建て以上の集合住宅を指します。
国土交通大臣の登録を受け、マンション管理業者名簿に登録されたものをマンション管理業者と呼び、重要事項の説明・管理事務の報告、書類の閲覧義務・秘密保持義務があります。
また、事務所ごと、もしくは30の管理組合の事務を委託されるごとに1名の割合で、専任の管理業務主任者を置く義務があります。管理業務主任者とはマンションの管理会社が管理組合等に対して管理受託契約に関する重要事項の説明や管理事務報告を行う際に必要な資格者を指し、
管理受託（委託）契約前の重要事項説明・重要事項説明書への記名・押印・管理受託（委託）契約にかかる契約書への記名、押印・管理事務に関する報告、といった独占業務があります。管理組合の運営や、大規模修繕工事等の建物に関わる技術的な問題など、マンションの管理に関する専門的知識を持って維持・管理に関する一連のコンサルティング業務を行う者です。
マンション管理士を名乗るには試験に合格し、公益財団法人マンション管理センターにマンション管理士として登録することが必要です。
ひとつの住宅内部に内階段があり、2階以上の階層で構成された物件を指します。ロフトとの違いは、部屋の一部分に中二階を設けた（屋根裏部屋のような）つくりをロフトと呼び区別されます。
柱や梁などの建物の主要な部分に木材もしくは木質材料を用いた建築構造のことです。
物件オーナーから不動産売買の依頼を直接受けている不動産仲介業者を元付けといい、その取引に応じる不動産仲介業者を客付けといいます。
宅地造成の際に斜面や低地に土を盛って平らな敷地をつくることをいいます。土地を削って造成する“切土(きりど)”、土を盛って造成する“盛土”、その両方を同時に行う造成方法があります。
セメントと砂を水でねったもので主にレンガやブロックの目地や、コンクリート表面の仕上げに使われます。コンクリートはセメントに砂と砂利と水を合わせたものです。
不動産投資にまつわる専門用語「マ行」をご紹介いたしました。
株式会社リッチロードでは全くの初心者からご経験者まで幅広く不動産選び、ローンの相談、購入後の管理、リフォームまで投資不動産に関するあらゆる事を一貫してサポートさせて頂きます。
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【初心者必見】不動産投資にまつわる専門用語「ハ行」をご紹介
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不動産投資コラム2024年06月17日不動産投資を始める時に初めて目にする専門用語。漢字や英語の横文字がたくさん出てきます。
似たような言葉も多く最初は何が何だかわからず混乱する方も多いと思います。
今回から数回に分けて不動産投資にまつわる専門用語を解説していきたいと思います。目次から気になる単語をクリックしてください。建築基準法のひとつで近隣の敷地に生じる日影を一定時間内に抑えて、近隣の日照を確保し、よりよい住環境を確保するための規制です。
媒介契約は、不動産会社が「売却・購入の窓口になること」を、売主・買主と契約すること。
媒介契約には、①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約の3通りがあります。
①専属専任媒介契約では、契約を結んだ不動産会社を通さなければ、売主・買主は、自ら売却・購入ができません。
②専任媒介契約は、契約を結んだ不動産会社以外の不動産会社は、売却・購入の窓口となる
ことができませんが、売主・買主は自ら売却・購入の相手を見つけることができます。
③一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結ぶことです。
自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図化したもので以下から確認ができます。
敷地延長とも呼ばれ、公道に接する出入口部分が細い通路上の敷地になっており、その奥に建物が建てられる敷地がある土地のことを指します。
不動産の売り出し価格のこと。
「販売価格＝土地の価格＋建物の価格＋消費税」です。
ただし、消費税は建物の価格にのみかかり、土地の価格にはかかりません。
市街化区域と市街化調整区域とに区分されていない都市計画区域のことです。
土地利用に関する規制が緩やかな場合があり用途地域が定められていない地域は、「非線引き白地地域」と呼ばれます。想定される年間家賃収入を物件の購入価格で割った、表面的な収益性を表す数値で、広告に記載されているのはほとんどが表面利回りです。
維持管理費など、マンションの保有にかかるコストを計算に入れていないため、物件購入時には固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、不動産仲介手数などを加えた実質利回りで計算することで具体的な収益性が見えてきます。表面利回りは、想定される年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格、で求められます。
都市計画法により都市の風致（樹林地、水辺地などで構成された良好な自然的景観）を維持するために定められたものです。
建物の建築や樹木の伐採など景観に影響するものに一定の制限があります。正方形又は長方形以外の土地で、その土地を整形地で囲った場合にはみ出る部分の割合（かげ地割合）によって評価額が減少し課税額が軽減されます。建築基準法上の制限を受けやすく通常よりも費用がかかりやすいことが理由です。
不動産の鑑定評価に関する法律に基づき、不動産鑑定士が不動産の経済価値を判定したことを証明する書面です。
土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得した場合に課税されます。登記の有無にかかわらず課税されます。相続により取得した場合など一定の場合に減免される制度があります。
土地や建物などの不動産を担保にして銀行や金融機関から融資を受けることです。担保不動産の価値によっては年収が高くなくても高額融資を受けられることがあり、無担保に比べると金利が低く長期返済も可能といった特徴があります。
不動産登記簿の謄写（コピー）という意味で、不動産登記簿は不動産の所在地や面積、権利関係、所有者の氏名や住所など不動産に関する基本情報を記録した書類です。
確定申告などで必要な場合、法務局で不動産登記簿謄本を取得することができます。
入居後の1ヶ月から3ヶ月程度、一定期間の家賃を無料で借りることのできる物件のことです。入居者の初期費用を抑えることで入居者獲得に有利になります。
物件価格の100％を金融機関からの融資でまかなうことです。自己資金を抑えて投資を行えることがメリットですが元金が大きくなり、利息も増えてしまうデメリットもあります。
保証会社を利用せず、金融機関が独自で判断して貸し出すローンで、案件ごとに審査をする為、希望の条件が出にくい厳しめのローンです。
不動産に関する資産管理を行う業務を指します。家賃徴収、物件管理、空室対策、原状回復など不動産における資産管理がその内容です。
一筆として登記されている土地を分けて土地台帳に登記し直すことです。
間取り図とも呼び、建物の水平断面図で床面を上から見た姿を示す図面です。
床面積とも呼び、壁や柱の厚みの中心線で測られた建物の面積のことです。壁の内側の寸法で測られた面積をうちのり面積といいます。
街区内における建築物の位置を整えその環境の向上を図るための規制で、道路境界から後退して建物の壁等を建築しなければならないとして指定された線のことです。
半年ごとに金利が見直される金利で金利が下がれば返済額が減り金利が上がれば返済額も増えますが、一般的に5年間は返済額が変わらない5年ルールが適用され、5年後上昇する金利の上限は125％までというルールもあります。
市街地における火災の危険を防止するため特に厳しい建築制限が行なわれる地域です。
区分マンションにおいて廊下やエントランスホール、屋上、外壁、配管や配線などの全所有者が利用している部分をさします。
建築後、経済的に減価するということで、その期間は減価償却費を計上することが可能です。
主な法定耐用年数は以下です。
一戸建て（木造・合成樹脂造のもの・住宅用）⇒22年
中古一戸建て（耐用年数を超えている、木造・合成樹脂造のもの・住宅用）⇒4年
マンション（鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの・住宅用）⇒47年
木造アパート（木造モルタル造のもの・住宅用）⇒22年
不動産投資にまつわる専門用語「ハ行」をご紹介いたしました。
株式会社リッチロードでは全くの初心者からご経験者まで幅広く不動産選び、ローンの相談、購入後の管理、リフォームまで投資不動産に関するあらゆる事を一貫してサポートさせて頂きます。
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【初心者必見】不動産投資にまつわる専門用語「ナ行」をご紹介
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不動産投資コラム2024年06月17日不動産投資を始める時に初めて目にする専門用語。漢字や英語の横文字がたくさん出てきます。
似たような言葉も多く最初は何が何だかわからず混乱する方も多いと思います。
今回から数回に分けて不動産投資にまつわる専門用語を解説していきたいと思います。
目次から気になる単語をクリックしてください。室内見学ことです。不動産のお部屋を実際に見て確認することで内覧ともいいます。
建物の内部における床や天井、壁などの仕上げや造作建具、照明などの設備のことです。
柱の側面や鴨居の上部などに取り付ける化粧材のことです。取り付ける位置によっては天井長押、内法長押などと呼びます。
下水道の処理区域では、汚水を各住戸の浄化槽で浄化しなくてもよいため、下水道管、公共下水道へ流すことができます。これを不動産業界では生放流と呼びます。
土地登記簿に記載された土地面積より、実際の土地面積が小さい、または大きいことです。ルーツをたどると江戸時代の検地にまでさかのぼります。
建築基準法で居室の基準に適合しないもので、間取り上、居室ではないスペースを指します。居室の基準は採光と換気に関する基準をクリアすることを必要としています。
建築基準法42条2項によって“道路とみなされたもの”のことです。幅が4m未満の道であること、建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと、特定行政庁（知事や市長）の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと、を満たすことで建築基準法上、道路である原則として幅が4m以上に満たない場合でも“みなし道路”とすることができます。
ただし2項道路に面している土地について、道路中心線から2m以内には建築ができないという制限（セットバック）がありますので注意が必要です。
コンクリートに直接天井を張らずに空間を、取り上下に天井板を張る構造のことです。直天井より二重天井の施工の方が手間・費用がかかりますがリフォームの時に自由度が高い点が直天井（じかてんじょう。コンクリートに直接クロスなどを貼って仕上げた天井）と異なります。
二重天井と同様に空間を取り、床板を二重に張り防振・遮音・断熱を目的とした工法です。
敷地が2つ以上の別の道路に接していることです。
住宅の品質確保の促進等に関する法律、にもとづき国土交通大臣が定めた住宅性能の表示に関する基準のことです。住宅性能表示制度は「等級」によって項目がランク付けされており、住宅の性能を客観的に見極めることが可能になります。
当事者の意思によって適用しないことができるような規定のことです。当事者の意思に左右されずに強制的に適用される規定は“強行規定”と呼ばれます。
借入金が返済できなくなった場合に売却後も残債が残る不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
木造建築において軸組を補強すると共に、土壁の場合は下地ともなり耐力性を高める、柱と柱を水平方向につなぐ材のことです。
Tの字を逆にした断面形状の鉄筋コンクリートで外周部や間仕切り壁や、浴室の周りなどを仕切りのようにして連続的に設けられた基礎です。
一方、基礎の立ち上がりだけでなく、底板一面がコンクリートになっており、家の荷重を底板全体で受け止め、面で支えているものをべた基礎と呼びます。
建物の外側に設けられた縁側のことで屋根や壁などがないため雨ざらしの縁側を指します。
賃貸経営にかかる経費を差し引いて計算した利回りです。
（年間家賃収入 － 年間支出）÷ 不動産価格 × 100
農地を住宅地や店舗、道路、駐車場など農地以外のものにすることで、土地利用の調整と優良農地確保のために、農地転用に当たっては原則として農林水産大臣または都道府県知事の許可を要すると規定しています。また、謄本上の地目が「田」や「畑」の場合手続きが必要になり注意が必要です。
建物面積と同じもので、壁または柱の中心を基準にして算出した建物の各階の床面積をすべて足した数値のことです。ロフトやバルコニーは含まれません。
山掘削、盛土などにより形成された切土や盛土により作られる人工的な斜面のことです。
“預金取扱金融機関ではない金融会社”の総称で預金の受け入れを行わず、直接お金を貸すなどの与信業務に特化した金融機関です。
借入人が保有する特定の資産から生じるキャッシュフローのみを返済原資とするローンのことです。
一般的なローンは担保物件以外の債務者の財産までに遡及して返済を求めることができますが、ノンリコースローンの場合その資産以外に債権の取立てが及ばないため責任範囲を限定できるメリットがあります。
一方、デメリットとしては金利が高い、借入期間が短いなど条件が厳しいことが多いといえます。不動産投資にまつわる専門用語「ナ行」をご紹介いたしました。
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【初心者必見】不動産投資にまつわる専門用語「タ行」をご紹介
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不動産投資コラム2024年06月15日不動産投資を始める時に初めて目にする専門用語。漢字や英語の横文字がたくさん出てきます。似たような言葉も多く最初は何が何だかわからず混乱する方も多いと思います。数回に分けて不動産投資にまつわる専門用語を解説していきたいと思います。目次から気になる単語をクリックしてください。
都市計画法による用途地域の一つで、住居の環境を保護するための地域と定義されています。建ぺい率の限度は原則として50％、60％または80％で、容積率の限度は100％から500％の範囲内で都市計画により指定されます。この用途地域では次のような用途規制が行なわれています。
建築できるものは
1．住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2．幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3．店舗（3,000平方メートル以下のものに限る）
4．事務所（3,000平方メートル以下のものに限る）
5．危険や環境悪化の恐れが非常に少ない作業場面積が50平方メートル以下の工場
6．ホテル・旅館（3,000平方メートル以下のものに限る）、
7．ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場等（3,000平方メートル以下のものに限る）
8．自動車教習所（3,000平方メートル以下のものに限る）建築できないものは上記に挙げたもの以外の店舗・事務所・工場・ホテル・旅館・遊戯施設・風俗施設・自動車教習所、倉庫業の倉庫、です。
都市計画法では、中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域と定義されています。建ぺい率の限度は30％から60％の範囲内、用途地域で指定され、容積率の限度は100％から500％の範囲内です。この用途地域では次のような用途規制が行なわれています。
建築できるものは
1．住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2．幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3．店舗（日用品販売店舗、喫茶店、理髪店、物品販売店舗、飲食店、銀行など）で500平方メートル以下
4．2階以下で作業場の面積が50平方メートル以下のパン屋等の工場建築できないものは上記に挙げたもの以外の店舗・事務所・上記に挙げたもの以外の工場・ホテル・旅館・遊戯施設・風俗施設、自動車教習所・倉庫業の倉庫です。
都市計画法では、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域、と定義され建築物の高さが10m（または12m）以下に制限されています。建ぺい率の限度は30％から60％の範囲内、都市計画で指定され、容積率の限度は50％から200％の範囲内です。
建築できるものは
1．住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2．幼稚園、小学校、中学校、高校、公衆浴場、老人ホーム建築できないものは、大学・専修学校・病院・店舗・事務所・工場・ホテル・旅館・遊戯施設・風俗施設・自動車教習所・倉庫業の倉庫、です。
年数の経過とともに経年変化起こる建物の劣化を防ぐことを目的にして行われる計画的な修繕工事で、問題部分の性能や機能を支障なく利用できる状態、建物の建設当初の水準まで戻すことが目標です。
都市計画法では、主として住居の環境を保護するため定める地域、と定義されています。建ぺい率の限度は原則として50％、60％または80％で、容積率の限度は100％から500％の範囲内です。
建築できるものは
1．住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2．幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3．店舗（10000平方メートル以下）
4．事務所（面積の制限なし）
5．危険や環境悪化の恐れが非常に少ない作業場面積が50平方メートル以下の工場
6．ホテル・旅館（面積の制限なし）
7．ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等（面積の制限なし）
8．自動車教習所（面積の制限なし）建築できないものは上記に挙げたもの以外の工場・遊戯施設・風俗施設、倉庫業の倉庫、です。
都市計画法では、主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域と定義されています。建ぺい率の限度は30％から60％の範囲内、都市計画で指定され、容積率の限度は100％から500％の範囲内です。
建築できるものは
1．住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2．幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3．店舗（2階以下かつ1,500平方メートル以下のものに限る。すべての業種が可能）
4．事務所（2階以下かつ1,500平方メートル以下のものに限る）
5．2階以下で作業場の面積が50平方メートル以下のパン屋等の工場建築できないものは、上記に挙げたもの以外の店舗・事務所・工場・ホテル・旅館・遊戯施設・風俗施設・自動車教習所・倉庫業の倉庫、です。
都市計画法では主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域、と定義されています。建ぺい率の限度は30％から60％の範囲内、で都市計画で指定され、容積率の限度は50％から200％の範囲内です。
建築できるものは
1．住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2．幼稚園、小学校、中学校、高校、公衆浴場、老人ホーム
3．店舗（日用品販売店舗、喫茶店、理髪店等のみ）で150平方メートル以下
4．2階以下で作業場の面積が50平方メートル以下のパン屋等の工場建築できないものは、大学・専修学校・病院・上記に挙げたもの以外の店舗・事務所・上記に挙げたもの以外の工場・ホテル・旅館・遊戯施設・風俗施設・自動車教習所・倉庫業の倉庫、です。
減価償却資産が利用に耐える年数です。年数については減価償却資産の耐用年数等に関する省令により定められています。
参考：国税庁耐用年数表不動産取引形態の一種で売主から代理権を与えられた不動産業者が売買契約を締結するとその契約の効力は売主に生じるものです。
前面道路や隣接地の日当たりや通風を確保するために、用途地域や高度地区の種別、都市計画などによってそれぞれの上限値が決められています。それぞれの上限値が決められており、絶対高さ制限・道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限の4種類があります。
土地開発による環境の悪化や急激な人口増による公共設備の整備の遅れを防ぐため、各地方自治体で明文化されている宅地開発業に対して定めた開発規定のことです。
宅地建物取引業とは、不動産業の中でも宅地や建物の売買、貸借をするときの代理や媒介を行う業種を指します。
国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けた者でなければ宅地建物取引業を営むことができません。依頼を受けて行う貸借の仲介は宅建業の範疇ですが、賃貸運営行為は宅建業に含まれません。
借地権存続期間満了時に借地人が建てた建物を地主に買い取るよう請求できる権利です。借地権の契約更新をしない場合、借地人から地主に対して建物の買取を請求できます。
延床面積ともいい、建物の各階の床面積を全て足したものです。玄関やひさし等が奥行き2mを超える場合は算入されます。
住宅ローンの契約者が返済中に死亡または高度障害状態になってしまった場合、住宅の持分、返済割合等にかかわらずローンの残額を肩代わりしてもらえる住宅ローン専用の保険のことです。
借入金の返済ができなくなった場合のため借入金額と同等程度の価値を有する不動産や保証人が債権者へ提供されるしくみであり、用意できる場合金融機関が融資に応じやすくなります。
融資の審査を行う際判断材料の一つになるもので、担保物件に融資額に見合う価値があるかどうかを評価することをいいます。
都市計画法により規定されている、都市計画区域内の土地を特性や利用目的によって区分し、どのような用途に利用するべきかなどを定めています。
都市計画において、地域地区の指定種類は21種類あり用途や容積率などに制限があります。
他人の土地を自分の土地のために利用する権利で、他人の土地を通行するための通行地役権などがあります。
他人の土地にある工作物または竹木を所有するために土地を使用する権利で、その土地だけで完結する行為に対して設定されます。
不動産登記で使用される、一筆の土地ごとに登記所がつける番号のことです。地番は土地の登記管理用、番地は建物についての住居表示で、街を分かりやすく表示するためにつけられる番号です。
土地の用途による区分のことです。宅地・田・畑・山林など全部で23区分あります。
媒介ともいい、売主と買主の間に立って契約を成立させることをさします。
売却活動や契約条件の調整、書類の作成、重要事項説明などの事務手続きが主な業務で、不動産会社に仲介を依頼する際には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のいずれかを結ぶ必要があり、それぞれ条件が異なります。
媒介契約を結ぶと、不動産会社は買い手や売り手を探します。不動産会社は取引成立までに物件の査定や広告活動、書類作成など一連の活動を行いますので、売買が成立したときに仲介をしている不動産会社へ支払う成功報酬が仲介手数料です。
都市計画で定められる地区で、自動車交通の混雑解消のために定められた駐車施設の付置が義務づけられる地域地区です。
収益還元法の一つで一定期間の純収益(想定される家賃収入から管理費などの費用を差し引いたもの)を還元利回りで割って不動産の価格を算出する方法のことを表します。
一年間の純収益 ÷ 還元利回り
で算出します。
土地や物件を有償で使用収益させることにおける契約のことです。賃貸人は目的物を使用収益させ場合によって修繕すること、賃借人は賃料を支払い返還する際に原状回復すること等の債務をそれぞれ負うことになります。
借入償還余裕率のことで、借入金返済の安全性を見るための指標です。
正味稼働利益（NOI）÷元利金返済額
で算出されます。NOIは家賃収入から様々な経費を除いた利益のことです。収益還元法の一つで将来生み出すと考えられる各期間の純収益を現在価値へと換算して毎年の収益を積み上げていきますが、保有期間に得られる純収益と売却時の物件の予想売却価格を1年後と2年後に家賃が下がっているなどのリスクを鑑みて現在の価値に割り引いて合計額を不動産価格とする方法です。
借地権は建物を建てる目的で土地を貸し出す場合、契約に組み込まれる権利であり定期借地権はその期間を定めるものです。
契約で定めた期間が満了することにより更新されることなく、確定的に賃貸借契約が終了します。また契約期間の終了に当たっては、期間満了の1年前から6月前までの間に賃借人に対し契約が終了する旨の通知をしなければならないとされています。
不動産ローンを返済できなくなった場合に備えて、担保とする権利です。お金を貸す金融機関がこの抵当権を登記することを、抵当権設定登記といいます。また、完済した場合は土地・建物に設定してある抵当権を抹消する手続きが必要です。
帳簿のうえでは利益がでているが、課せられる税によって実質赤字になっている状態、つまりローンの元金返済額が減価償却費を上回っている状態です。
土地や建物が誰のものなのかを権利をはっきりさせるためにあり、法務局が管理する公の帳簿に記録することです。どこのどんな不動産で、所有者が金融機関からいくらお金を借りているのかといった情報が帳簿に記載されています。
不動産登記簿謄本とも呼ばれ、登記に関する内容が記載された書類を指します。
登記手続きの際に国に納める税金で土地や建物の評価額（固定資産税評価額）に税率をかけて計算します。
道路の採光や通風を確保するために、建物の高さが制限されるものです。用途地域ごとに異なる内容が定められています。
接道条件ともいい、敷地のどの方角に道路が接しているのかを表したもののことです。
都市計画法で定められている、地域・地区の一つで、用途地域よりもさらにきめ細かい建築規制を実施するために設定される地区で市町村が指定します。
都市計画法に基づいて都道府県知事が指定する、市街地を一つのまとまった都市として整備・開発または、保全する必要のある地域のことです。
都市計画事業・土地区画整理事業の費用に充てることを目的とした税金のことです。
土石流・地すべり・がけ崩れなどの災害から都民の生命を守るために区域指定される、警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域です。
不動産鑑定評価手法の一つで対象物件と条件が近い物件の取引事例から地域要因や個別的要因を含めて比較評価する手法です。
売買・賃貸で不動産会社(宅地建物取引業者)がどの立場で関与するかを示すもので売主・貸主・代理・媒介があります。
不動産投資にまつわる専門用語「タ行」をご紹介いたしました。
株式会社リッチロードでは全くの初心者からご経験者まで幅広く不動産選び、ローンの相談、購入後の管理、リフォームまで投資不動産に関するあらゆる事を一貫してサポートさせて頂きます。
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【初心者必見】不動産投資にまつわる専門用語「カ行」をご紹介
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不動産投資コラム2024年06月15日不動産投資を始める時に初めて目にする専門用語。漢字や英語の横文字がたくさん出てきます。似たような言葉も多く最初は何が何だかわからず混乱する方も多いと思います。
数回に分けて不動産投資にまつわる専門用語を解説していきたいと思います。目次から気になる単語をクリックしてください。市街地を構成する単位で都市計画、景観計画、市街地再開発計画などにおいて空間の特性等を把握する上での基本単位とされます。
日本の官庁が監督対象の事業者に対して行う行政処分の一つで処分された企業などは業務改善計画を提出し、進捗状況を報告しなければなりません。
宅地造成等規制区域の中の宅地において、崖崩れや土砂の流出を防止するために必要な擁壁や排水施設の設置が不完全である場合には必要な改善工事を行なうことを命令することがあります。
悪質で自主的な改善が望めないケースでは、より重い業務停止命令などの処分が出ることがあります。建物のすべてまたは一部を壊して新しく建物を建てたり、間取りの変更を行ったりするなど、建物の構造部に手を加える工事のことです。柱や壁、床、はり、屋根や階段などの大幅な改修については建築基準法上の改築となるので確認申請が必要となります。
一度売却した不動産を、売却代金と契約費用を返還することによって買戻しの特約といい、借金の担保に自己の不動産を債権者に売却し、返済が可能になったときに買戻すという債権担保の機能を持った特約です。
買戻しの期間は10年を超えることができず、10年を超える期間を定めたときは、その期間は10年とされ、その期間の更新は認められないとされています。いったん締結した契約を、理由を問わず解除することができる手付です。手付の放棄（または手付の倍額の償還）によって、任意に契約を解除することができます。
法務局が登記される建物に付する番号で不動産登記法上、建物を特定するための番号のことです。
土地を特定するための番号が地番で、一筆（土地１つの単位）に対して1つの番号が付されます。鑑定評価の対象となる土地（画地）を評価する際の要因のうち、地勢、街路との位置関係、形状など、土地そのものが持つ要因のことです。
1年間（1月1日～12月31日）の所得をまとめ、所得にかかる税金を計算して国（税務署）に納めるべき税額を報告する手続きのことです。
年間の所得金額から所得控除を差し引いた金額がプラスになる人は確定申告を行わなければならず、翌年の2月16日～3月15日のあいだに税務署に報告・納税します。
ただし年収2,000万円以下で、1か所からしか給与をもらっておらず、副業での所得が年間20万円以下の人などは特定の条件によって免除されます。
引渡時に売主が「知らなかった隠れた欠陥」について、引渡後に買主に対し負う責任のこと。
瑕疵担保の対象は、
①主要構造部分（屋根・柱・壁・基礎）の木部の腐食②雨漏り③白アリの害④給配水管の故障
の4箇所です。宅地建物取引業法では、売主が宅地建物取引業者の場合最低2年間の瑕疵担保責任を負う義務があります。角地とは、交差する2つの道路に接する、角の区画の土地（2方を道路に囲まれた土地）のこと。2方向以上が道路となっている点です。
他の建物との隣接面が少ないことから開放感が得られやすいです。間取りの自由度があることで一般的に売買価格は同じ面積であっても角地の方が高くなります。柱と梁の代わりに耐力壁で建物の荷重を支える構造です。 鉄筋コンクリートの壁だけで構成されているため、室内に柱型や梁が出っ張ることがなくすっきりした室内空間ができます。建物が強固で耐震性が高く、断熱性・防音性にすぐれています。
また、柱や梁が突き出ることはなく基本的に部屋に凹凸はありません。
しかし耐力壁で建物の荷重を支えているため、取り払うことができません。そのため、壁の撤去をともなうリノベーションはできず、間取り変更の自由度は低くなります。元金と利息を合わせた返済額が変わらず、返済金額に占める元金と利息の割合が変化する返済方法で毎月の返済額が一定のため、返済計画が立てやすくなりますが同じ借入期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなります。
元金を返済期間で均等に割り、残高に応じて利息を算出する返済方法で元利均等返済に比べて、元金の減少が早いため同じ借入期間の場合、元利均等返済よりも総返済額は少なくなりますが返済開始当初の返済額が最も高いため当初の返済額が多く返済負担が大きくなります。
不動産の収益性を表し、収益価格を求めるために用いる利回りの一つで投資額に対する年間の賃料収入の割合のことです。不動産から得られる一期間の純収益を還元利回りで割ると不動産の評価額を得ることができます（直接還元法）。
ほかに不動産の原価や築年数から、その不動産の価値を鑑定する方法（原価法）、類似する不動産の価格などから、その不動産の価値を鑑定する方法（取引事例比較法）があります。不動産管理会社は、入居募集に関する仲介業務や不動産管理業務全般を行う業者です。
仲介と管理業務を行う業者、仲介業務だけ行う業者、管理業務だけ行う業者があります。区分所有建物では建物の区分所有等に関する法律によって、区分所有者間の所有関係や権利・義務といった基本的なことを定めています。管理規約では、共用部分の範囲、使用方法、理事会の権限や義務など管理組合運営に必要なことが決められており賃借人についても建物等の使用方法に関しては区分所有者と同じ義務を負いますので、規約に基づいた使用を行わなければなりません。
管理形態には①自主管理、②委託管理の2種類があります。
①自主管理は、管理組合自らが管理費等の出納・会計業務、建物の保守・清掃業務、大規模修繕計画の立案を行います。
②委託管理は、管理会社に上記の業務を委託しているケースです。管理組合の自主管理の割合は極めて少なく、
全体の90％の管理組合がその管理業務の全部または一部を管理会社に委託しているのが現状です。
区分所有マンションで、それぞれの区分所有者が出し合って、マンション全体（共用部分）の維持管理･保全・清掃等に充てる費用のこと。
管理費の帰属先は管理組合でありますが、ほとんどのマンションでは委託という形で、運用を管理会社に任せている場合が多いです。
既存不適格は、建築・完成時の「旧法・旧規定の基準で合法的に建てられた建築物」であって、その後、法令の改正や都市計画変更などにより、現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のことです。
いわゆる斜線制限の１つで建築基準法により定められた建築物の高さを制限する法規で北側隣地の日照の悪化を防ぐことを目的とします。
具体的に北側隣地境界線を起点として「高さ」と「斜線の勾配（角度）」によって規制されます。売却（賃貸募集）を依頼された不動産の買い手（借主）を見つけることです。
お金の流れ（流入・流出、収入・支出）のことです。
不動産投資において投資物件の収益性を評価する際の指標の一つで、不動産が生み出すNOI（純粋な収益）を、不動産価格で割り戻すことで算出します。
有価証券、不動産等の資産の価格変動に伴って生じる「売却差益」のことです。 それに対しインカムゲインは保有中の収入を指します。
境界は排他的な所有権の範囲を示すものです。
区分所有建物について、区分所有者が全員で共有している建物の部分です。
都市計画法で定められた用途地域の一種で、建築可能な用途施設は商業施設や事務所、住宅、店舗、病院、学校などの公共施設、ホテル、パチンコ屋、カラオケボックス、映画館、車庫・倉庫などで、小規模の工場を建てることもできます。
分譲マンションのように建物が独立した各部分（部屋）から構成されているとき、独立した各部分を所有することを区分所有といいます。区分所有法では構造上の独立性があること、利用上の独立性があることが条件とされます。
別名表面利回りとも呼ばれます。
グロス利回り＝年間家賃収入÷不動産価格×100
所有者がローンを支払えなくなったために、債権者から競売の申し立てを受けたものが大半で所有者が任意売却を選択しなかった場合、または任意売却をしようとして不調に終わった場合に競売へ移行します。
「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」は見られますが自分自身で物件を確認することはできません。
物件に何らかの問題があったり近隣とトラブルがあったりしても、基本的には落札者が自ら解決しなければならないため一般的な相場よりも3割～5割程度安くなるとされます。「軽量鉄骨」とは、住宅の建材に使用される鉄骨の種類のことです。厚さ4ｍｍ以下の鋼材が利用されている住宅を軽量鉄骨造、厚さ4ｍｍを超える鋼材が利用されている住宅を重量鉄骨造と呼びます。
減価償却費とは、金額の高い電化製品や機械設備・内装設備・建物などの購入代金を、使用可能期間にしたがって少しずつ費用を計上する時に使う勘定科目のことです。
原価法とは鑑定評価手法の1つで、不動産の再調達原価をもとに不動産を鑑定評価する方法です。他には取引事例比較法、収益還元法があります。
登記簿上の地目でなく、現在の使われ方から見た地目のことを現況地目といいます。
検査済証は、工事途中の中間検査や工事完了時の完了検査においてその工事が建築基準法に適合しているかどうかを検査（建築確認、中間検査、完了検査）しその建物が法律の基準に適合していることが認められたときに交付される書類で家の完成後の完了検査が終わると交付されます。
賃貸借契約が終了して退去する際に入居時の状態に部屋を戻すことで、契約に定められた使用方法に従って通常の使用をしていれば、経年劣化があってもそのまま返還すればよいとされます。
国土交通省が公表した“原状回復をめぐるトラブルとガイドライン”では原状回復費用の請求を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」の範囲に限るとしています。
建築物を建築または増改築しようとするときに建築基準法に基づき、建築物などの建築計画が建築基準法令や建築基準関係規定に適合しているかどうかを着工前に審査することです。
建築物を建築または増改築しようとするときに建物や地盤が建築基準法に適合しているか確認申請することです。
建築確認番号とは、建築確認を終えた建物に発行される番号のことです。
建築における最低基準を定める建築基準法では満たすことのできない地域の要求に対応するもので、特定行政庁（知事・市長など）の認可を受けた民間の協定です。建築基準法で定められた基準に上乗せすることができ建築協定には大きく分けて合意協定と一人（いちにん）協定があります。
土地の売買契約を締結した後、任意の期間以内に建物の建築請負契約を締結することを停止条件とする土地売買契約です。
建物を真上から見たときの外周で求めた面積のことです。
建ぺい率（建物の面積が敷地に対して占める割合）の計算基準として使われ、建ぺい率×土地面積=建築面積となります。
建ぺい率＝建築面積÷敷地面積
敷地内に適度の空地を確保することによって、日照･通風の確保、延焼の防止を図るためのもの。防火地域内に建つ耐火建築物や、特定行政庁の指定した角地に建つ建築物には、建ぺい率がそれぞれ1/10緩和されます。ありのままの状態で売買すること。
都市計画法（9条）で「工業の利便を増進するため定める地域」と定義されており、建築できる者は公衆浴場・店舗（面積の制限なし、ただし飲食店等を除く）・事務所（面積の制限なし）・工場（面積の制限なし）・カラオケボックス・自動車教習所（面積の制限なし）・倉庫業の倉庫で、
建築できないものは住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館、幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、老人ホーム、飲食店等、ホテル・旅館、ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場、パチンコ屋・麻雀屋、映画館・劇場、料理店、キャバレー、個室付浴場です。
法令に基づき国家機関等により毎年1月1日時点における特定地点の㎡単価、個別の地点の更地での価格となり毎年3月下旬頃に公表されているものです。
建物の安全性を検討・確認する計算を構造計算といい、建築構造物の構造計算の概要・仮定条件・計算式・計算結果などをまとめた書類が構造計算書です。
都市計画法第8条に列挙されている地域・地区の一つで高層住宅の建設を誘導するために指定した地区のことをいいます。
この地区は、第1・2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域または準工業地域で、容積率の限度が400％と定められている用途地域の中において、建築物の用途を「住宅」としたときには容積率の限度を最高で600％にまで拡大するという地区です。
国や都道府県、市町村や特別区が指定・建設・管理する道路のことです。
都市計画法に基づく地域地区の1つで、用途地域内において市街地の環境を維持したり、土地利用の増進を図るために、建築物の高さ（最高限度または最低限度）に制限が設けられている地区のことです。
斜線＋絶対高さ(10m~45m) 、高さの最低限度7mで第一種～第八種まで種類があります。
都市計画法に基づく地域地区の1つで、用途地域内において土地の利用状況が著しく低い地区などを対象に市街地の都市機能を更新するため、建築物の容積率の最高・最低限度、建坪率 (けんぺいりつ) の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の位置の制限などが規定され市街地における合理的で健全な土地の高度利用と都市機能の更新を図る地区のことです。
固定金利とは、借入れから一定期間は金利が変わらない事で、その期間が終了するとその時点での金利に見直されるプランです。
固定期間終了後は、同じ固定期間を選ぶか、固定期間を変更するか、もしくは変動金利型にすることも可能です。
不動産に対して課税される税金で固定資産評価額を元に計算されます。
毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して課税され、市町村が徴収します。
固定資産税の基準となる価格のことで土地と建物の価格です。
固定資産税評価額は、国が定めた固定資産評価基準に基づいて知事または市町村長が決定し、固定資産課税台帳に登録されます。不動産投資にまつわる専門用語「カ行」をご紹介いたしました。
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【初心者必見】不動産投資にまつわる専門用語「ア行」をご紹介
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不動産投資コラム2024年06月15日不動産投資を始める時に初めて目にする専門用語。漢字や英語の横文字がたくさん出てきます。
似たような言葉も多く最初は何が何だかわからず混乱する方も多いと思います。今回から数回に分けて不動産投資にまつわる専門用語を解説していきたいと思います。目次から気になる単語をクリックしてください。
住宅ローン担保証券のことで、住宅ローン債権を裏付けとして発行される証券です（証券とは財産法上の権利・義務について記載をした紙片を指し、債券とは投資家から資金を借り入れるために国や企業などが発行する有価証券で投資家はお金を貸す代わりに利子をもらう仕組み）。
有名なものではフラット35があり、民間金融機関などが貸し出した住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取って証券化し、機関投資家向けに発行しているものです。投資回収率のことで、投資した資本に対して得られる利益の割合のことを指しています。不動産投資おけるキャッシュフローは家賃から経費とローン返済額を引いた額です。
ROI＝年間のキャッシュフロー÷投資総額総資産利益率のことで投下した資産が利益の獲得にどれだけ貢献したのかを表す指標です。
ROA＝当期純利益÷総資産×100または売上高利益率×総資本回転率税務署に「開業届」と「青色申告承認申請書」を提出している場合適用されるもので、青色申告特別控除（最高65万円）があること、青色事業専従者給与（配偶者は最高86万円、15歳以上の親族は最高50万円）を必要経費にできること、純損失の繰越しと繰戻しができること、貸倒引当金を計上できることにメリットがあります。
公図になる前の“絵地図”の頃に青く塗られた部分のことで、国有地である水路や河川敷を示します。公図とは登記所に備え付けられている地図で土地の形状や隣接地との位置関係が一目で分かるように作られているものです。
公図になる前の“絵地図”の頃に赤く塗られた部分のことで、古くからの里道・あぜ道・農道を示す、国有地である通路を示しています。
石綿のこと。断熱材、保温材、耐火材として建築素材に使われていたが石綿の繊維を肺に吸入すると、肺がんや中皮腫の原因となることがわかり2006年には全面的に輸入・製造・使用等が禁止されています(代替品が確立していない特定の部材について,は確立までの間に限り猶予されている)。
投資目的での不動産形成や運用、保全を行う業務のことで、投資家に委託を受けて資産管理を総合的に行いその価値を向上させることを目的としています。似た言葉のプロパティマネジメントはより現場に近く直接的な不動産管理運用を行う業務を指します。
資産運用においてリスクを抑えるため不動産などの資産（アセット）に配分（アロケーション）する投資戦略のことです。
資産を複数に配分することで市場環境の変化に柔軟に合わせられることが期待されます。
ローンを利用する際、購入代金の一部を自己資金で支払うことを頭金と呼びます。
米国の不動産投資信託（REIT）における仕組みで帳簿価格が低く時価が高い土地の所有者が、その土地を現物出資してREITの株式を取得する仕組みのことで、土地の所有者が土地譲渡益への課税を回避出来る点がメリットです。
REITとは投資家から資金を集めた投資法人が複数の不動産に投資した結果、賃貸収入や不動産の売却利益が生まれた場合に投資家へ分配する投資商品のことです。木造や軽量鉄骨造などによる2～3階建て以下の共同住宅を指します。マンションとの違いが明確に区別されているわけではないため、木造や軽量鉄骨造による3階建て以下の共同住宅を不動産会社ではアパートと呼ぶ場合が多いです。
投資用にアパートやマンションを購入・建築する際に利用できるローンで返済の財源は家賃収入を見込んでいます。
自分が住むために不動産を購入することを目的としたローンでは、住宅ローンがあり、住宅ローン控除などで税金を安くなる・金利面で優遇されているなどありますがこちらは不動産投資用には利用できません。不動産の証券化をするために各段階の実務担当者の間で折衝・調整を行なう人の総称です。
イールドギャップはレバレッジ効果を測る指標で購入する物件の利回りが同じ場合、ローン金利が低い方が投資効率は高くなります。つまり借入金の金利と投資物件の利回りの差です。
私道の中でも、特定行政庁から指定を受けた私道が位置指定道路です。
建物を建てる場合、建築基準法上の道路に2m以上接している必要があるため大きな土地を分けて建物を建てる場合敷地の奥の方では接道義務を果たせない場合があるのでこのような場合に位置指定道路を設けることで接道義務を果たすことができます。物件の管理から入居者募集・入居者審査・家賃集金まで賃貸管理に関する業務を一括して管理会社に任せることができる契約です。
一般定期借地権とは、借地借家法に基づく3種類の定期借地権のうちの一つ。借地権の存続期間を50年以上とし、その期間が満了しても契約の更新ができない借地権です。
一般媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約とは異なり、複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約です。
不動産の所有権が売主から買主に移す際、法務局（登記所）に所有権の移転を登記としなければ、所有権の移転は認められません。これを移転登記といいます。
店舗や工場など、前のテナントの設備・家具・調度などを残したまま、売り渡したり貸したりすることをいいます。
建築基準法や都市計画法、自治体による条例など各種の建築関係法規を守らなければなりませんがこれらの制限などに適合しない状態で建てられたものです。
工事のときには適法だったものが、後の法改正などによって現行の法令に適合しなくなる場合を既存不適格建築物といいます。賃貸することにより得られる家賃収入です。
高額な取引に際してその事実と法的な関係性を明確、且つ安定化させる目的があります。収入印紙を購入し、課税文書に貼り付け、消印をします。
内側から内側までの寸法（距離）をいい柱の幅を控除した値です。
建材の一種で軽量気泡コンクリートです。耐久性が高い、断熱性・耐火性に優れている、軽量で遮音性が高いメリットのほかつなぎ目が多い、防水性が低い他の外壁材より費用がかかるデメリットがあるとされます。
入居者を仲介して賃貸借契約を結んだときに、仲介手数料とは別にその物件のオーナーが不動産会社に払う広告料です。
鉄骨（S）と鉄筋コンクリート（RC）を組み合わせたもので鉄骨鉄筋コンクリートと呼ばれます。強度が高く、耐震、耐火、耐水性に優れていることから、高層マンションなど高層の建築物に用いられている工法・構造でSRC造の住宅の法定耐用年数は47年です。
取引の際に、売り手と買い手の間に信頼を置ける中立な第三者を仲介させて取引の安全を担保する仕組みです。
建築物の躯体に鉄製や鋼製の部材を用いる建築の工法・構造のことです。用いる部材の厚さによって重量鉄骨造と軽量鉄骨造の2つに分類されます。
営業純利益という意味で満室賃料から、空室損失と運営管理費、税金といった非消費的な経費を差し引いたものです。
実態に即した収益レベルを測れることから、利用率の高い指標です。営業純利益率という意味で家賃未収入分などを控除してNOIが満室家賃に対しどのくらいの割合になるのか？を表す指標です。
NOI率＝100％（満室想定なので100％）－（空室率＋運営費率）
満室賃料にＮＯＩ率をかけると営業利益（ＮＯＩ）が、表面利回りにＮＯＩ率をかけるＮＯＩ利回りが算出されます。空室損失と運営管理費、税金といった非消費的な経費を差し引いたものなので表面利回りに比べ実態に近い利回りとなります。
NOI利回り(％)＝NOI(年間家賃収入−不動産の年間運営費−空室による損失)÷取得価格(不動産の価格＋購入時にかかった諸費用) × 100不動産から得るキャッシュフロー収益から資本的な支出を控除した金額で現金の入出金の差分である正味キャッシュフローです。NCF（Net Cash Flow）が多いほど財務の健全性が高いと評価されます。
総資産有利子負債比率という意味で所有物件の資産価値に対する負債の割合（負債比率）を指し、物件全体から見る借入金の依存度を見極める指標です。
LTV=借入額÷不動産価格賃貸住宅の所有者が入居者が入ったままの状態でその住宅を売却することで、賃借人からの賃料を受け取る権利、賃借人が退出する際の敷金返還義務を引き継ぎます。
因みにまったく賃借人がいない空室の状態であれば、オーナーチェンジとはいえません。オーバーローンとは、売買価格を上回る借り入れのことです。
5000万円の物件に対して5000万円を超える金額（6000万円）の融資を受けられればオーバーローンとなり、物件と同額の融資を受けられた場合はフルローンとなります。
オーバーローンは諸経費まで含めて融資でまかなうことができるため自己資金が少額でも購入物件そのものを担保とする形で金融機関から融資を受け、大きな資産を手に入れて収入を増やすことができます。
不動産投資にまつわる専門用語「ア行」をご紹介いたしました。
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相続税軽減から見た賃貸アパート購入のメリット
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不動産投資コラム2024年06月15日相続税における課税評価額の圧縮をして資産を守っている富裕層の方は多くいます。代々引き継いできた農地・更地に賃貸アパートを建設する地主がいる理由は土地評価の圧縮と建築資金を借り入れることによる債務控除で税金を圧縮する目的の事例が多くあります。
また、相続は多くの場合予測が難しいものです。しかも相続税を納める猶予は10か月です。この間に遺産分割協議し納税資金を捻出しなくてはなりません。
相続する不動産について評価額を把握しておくことで早く処分しておいた方がいいのか、収益物件としてさらに利益を生むような運用するべきか対策を考える時間ができます。
税金を軽減できるなら事前に対策をしたほうがいざというときに損をせずに済むのです。今回は相続税軽減という観点から賃貸アパート購入のメリットについてご説明していきたいと思います。
相続税対策を考える時に中心となるのが課税対象となる不動産の評価額を低く抑えることです。相続税財産評価に関する基本通達という規定に従いますがこれにより算出した不動産の相続税評価額は時価と必ずしも一致するとは限りません。
相続税評価額と時価の差や、法令にある評価減の活用が課税対象額を引き下げる対策になります。1億円の現金をそのまま相続する場合課税対象額は100％ですが土地を購入する場合80％（約8000万円）まで下がります。
また、所有する土地に賃貸物件があり他人に貸している場合、貸家建付地となり自宅のように自由に使える土地（自用地）が減るということで土地の評価額はそこから約20%下がります(この時点で約6400万円)。ここまでで以下の２つの評価減が使えました。
貸家建付地の評価減：自用地評価額×(1-借地件割合×借家権割合×賃貸割合)
貸家の評価減：固定資産評価額×(1-借家権割合30％×賃貸割合)
そしてさらに相続において“小規模宅地の特例(200㎡まで50%減)”を利用することでさらに50%圧縮されました(この時点で約3200万円)。
このように、相続税評価額と時価の差や貸家建付地における評価減を活用することで結果的に評価額を約3200万円まで引き下げることができるのです。
被相続人が所有していた土地に対し一定の条件を満たす場合に50%もしくは80%評価額を減額する制度であり、相続対策において重要な要素であることがわかります。場合によっては相続税が０になる場合もあるため必ず押さえるようにしましょう。しかしいくつか条件があり条件を満たせるかどうか確認しなくてはいけません。
以下の国税庁の記載によると相続した宅地(土地)に対して適用されるものだと読み解けます。
“個人が、相続や遺贈によって取得した財産のうち、その相続開始の直前において被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族（以下「被相続人等」といいます。）の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等（土地又は土地の上に存する権利をいいます。以下同じです。）のうち一定のものがある場合には、その宅地等のうち一定の面積までの部分（以下「小規模宅地等」といいます。）については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、下記２の表に掲げる区分ごとにそれぞれに掲げる割合を減額します。”
また、対象となる宅地等は、特定事業用宅地(被相続者や親族によって不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業等以外の事業に使われていた土地)・特定居住用宅地等(被相続者や親族が住んでいた土地)・貸付事業用宅地等(被相続者や親族によって不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業等の事業に使われていた土地)の3つです。
・小規模宅地等の特例の適用明細書
・戸籍謄本または法定相続情報の写し
・遺言書の写しまたは遺産分割協議書(印鑑証明書添付)の写しこれを期限内に手続きしなくてはなりません。相続税の申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内とされています。
“相続時精算課税に係る贈与によって取得した宅地等及び「個人の事業用資産についての贈与税の納税猶予及び免除」の適用を受けた特例事業受贈者に係る贈与者又は「個人の事業用資産についての相続税の納税猶予及び免除」の適用を受ける特例事業相続人等に係る被相続人から相続又は遺贈により取得した特定事業用宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。”
相続対策として” 相続時精算課税贈与“をする場合のメリットとしては収益不動産に変えて贈与することにより家賃から納税資金の確保ができるようになることですが、収益が出やすい物件を上手に選ぶことが肝要となります。
参考記事：相続税・贈与税改正により課税対象者が激増！評価額を下げて課税対象額を減らすにはどうすべき？
参考：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
- 相続税対策で中心となるのは不動産の評価額を低く抑えること
- そのために貸家建付地の評価減、貸家の評価減がある
- さらに相続時の小規模宅地等の特例によって大きく評価額を下げることができる
- 小規模宅地等の特例は贈与税の節税にはならないので相続時精算課税贈与を利用した場合、収益により納付額を用意できるようにしておくことが肝要
株式会社リッチロードでは全くの初心者からご経験者まで幅広く不動産選び、ローンの相談、購入後の管理、リフォームまで投資不動産に関するあらゆる事を一貫してサポートさせて頂きます。
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